我們此前已經(jīng)推出了TOP50房企健康度測評系列報告之經(jīng)營風險篇（點擊查看）、財務風險篇（點擊查看）、外部風險及其他風險篇（點擊查看），引起廣泛關注，其中經(jīng)營風險主要從土地儲備、產(chǎn)品與銷售、公司治理三個維度進行測評，財務風險主要從資本構成、資產(chǎn)質量、盈利能力、融資能力、償債能力五個維度并結合房企表外負債風險測評等進行綜合打分，外部風險主要從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境三個維度測評，其他風險主要從品牌影響力和其他調(diào)整項兩個維度打分，綜合打分后TOP50房企的8月抗風險能力最終得分已經(jīng)出爐。同時，我們還分民營房企、國有控股房企兩類進行了排行。具體榜單如下：

8月TOP50民營房企健康度測評排行榜（總榜）

8月國有控股TOP50房企健康度測評排行榜（總榜）

需要說明的是，我們此前推出經(jīng)營風險篇時只有7月份的數(shù)據(jù)，本次總榜的測評數(shù)據(jù)我們已經(jīng)將經(jīng)營風險數(shù)據(jù)更新到8月份數(shù)據(jù)，財務風險、外部風險和其它風險測評均為8月份最新數(shù)據(jù)，最終測算得出TOP50房企抗風險能力總分。本排行榜參與排名的為前50強房企，排名靠后并不代表很差，在全國數(shù)量龐大的房企當中，前50強房企依然是相對優(yōu)秀的。

可以看到，在當前融資收緊的環(huán)境下，央企國企尤其是央企體現(xiàn)出較強的優(yōu)勢，隨著房企被限制杠桿增速，民營房企依賴高杠桿快速擴張的優(yōu)勢在今年被政策收緊所弱化，國企央企尤其是央企較強的融資能力和資金實力在當前政策收緊的“寒冬里”優(yōu)勢顯得更為突出，從綜合測評結果來看，大部分央企國企得分相對較高，抗風險能力較強。其中保利發(fā)展、招商局蛇口、華潤置業(yè)等得分較高，中交房地產(chǎn)集團、中國電建地產(chǎn)集團有限公司、保利置業(yè)等房企得分較低。值得一提的是，國有控股榜單中萬科、綠地、綠城并非國有股東絕對控股，相比國有絕對控股企業(yè)從國有股東獲得的支持可能相對弱些。

民企（含公眾企業(yè)）中排名前五的TOP50房企有龍湖集團、世茂集團、融創(chuàng)中國、旭輝控股。得分較低的TOP50民營房企（含公眾企業(yè)）有新力控股、祥生控股、中國奧園、榮盛發(fā)展等。

龍湖集團經(jīng)營抗風險能力和財務抗風險能力得分均不低，尤其財務抗風險能力得分較高，因此總體得分居民營房企（含公眾企業(yè)）之首。世茂集團經(jīng)營抗風險能力和財務抗風險能力以及外部抗風險能力分數(shù)均不低，因此總體得分不低。旭輝集團則是經(jīng)營抗風險能力和外部抗風險能力得分拉高了總體分數(shù)，旭輝集團今年前8個月的在售項目主要分布在一線城市和新一線城市，項目銷售金額排名前三的城市分別為北京、蘇州、杭州，產(chǎn)品和銷售綜合能力較強。今年上半年，一線及二線城市的合同銷售金額占旭輝集團合同銷售總額約71.1%。

得分較低的新力控股無論是財務抗風險能力、經(jīng)營抗風險能力、外部抗風險能力等得分均較低，新力控股土儲分布較多的兩大區(qū)域為江西和粵港澳大灣區(qū)。在南昌和惠州兩大城市合計土儲占比就超過一半，這兩大城市能級并不高。由于城市能級不高，區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境一般，此外今年新力控股拿地策略較保守，使得新力控股的外部抗風險能力和經(jīng)營抗風險能力均相對較弱。

祥生控股各項得分也不高，尤其是財務得分較低，使得總體得分較低。祥生控股有息負債中短期債務占比較大，占比達48%，接近一半有息債務為短期債務，負債結構有待改善。同時祥生控股現(xiàn)金充足程度較低，現(xiàn)金來源不穩(wěn)定，2018年、2019年現(xiàn)金比率分別為0.03、0.02，均大幅低于行業(yè)中位數(shù)0.22、0.23，2020年以及今年上半年才接近行業(yè)中位數(shù)。祥生控股的償債能力也較低，流動性還本付息能力和利息保障程度均較弱。

需要說明的是本報告中交房地產(chǎn)集團的數(shù)據(jù)未包括子公司中交地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。中國奧園集團股份有限公司和子公司奧園美谷的數(shù)據(jù)也是分開統(tǒng)計的，新城控股、綠城中國、綠地控股也存在類似情況。

結    語

隨著總榜正式發(fā)布，我們的TOP50房企健康度測評系列報告已全部發(fā)布。在今年政策收緊的環(huán)境下，房企面臨的考驗加大。以往靠加杠桿、沖規(guī)模實現(xiàn)快速擴張的發(fā)展模式在今年遇到挑戰(zhàn)，“三道紅線”及輔助指標拿地銷售比不超過40%、最近三年房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額不得為負等指標限制了房企的擴張沖動，同時也使得前幾年“超標”擴張的房企今年資金壓力陡增。

雖然政策總體有利于降低房企風險，但當融資環(huán)境超預期緊縮時，作為資金密集型行業(yè)，房企感受到的“寒意”已明顯大于政策設定的范圍。比如三道紅線政策規(guī)定三條紅線全踩的房企不得新增有息負債，而事實上由于三道紅線成為銀行以及公開市場發(fā)債融資重要的參考指標，因此除了央企國企外，不管主動還是被動，今年上半年大部分踩線房企有息債務出現(xiàn)下降。

在土地市場上，央企國企由于融資優(yōu)勢更為突出今年拿地更為積極和活躍，而大部分民營房企尤其是踩線房企普遍采取相對保守的策略。以往民營房企沖規(guī)模的優(yōu)勢受融資收緊影響明顯弱化甚至反過來加大當前環(huán)境下的資金壓力，央企國企優(yōu)勢則更為突出。 

隨著融資收緊，房企對經(jīng)營現(xiàn)金流的依賴程度增加，普遍加大銷售回款力度，因此本系列報告在測評償債能力風險時對經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額對短期有息債務及流動負債的覆蓋率設定較高的統(tǒng)計權重，同時重視貨幣資金對短期有息負債的覆蓋程度?？紤]到今年下半年以來房企風險擔憂上升，我們也提高了輿情風險的統(tǒng)計權重，一些輿情風險較大的房企出現(xiàn)了資金鏈快速惡化的現(xiàn)象。最近幾個月樓市明顯降溫也加大了房企通過加快銷售回款增強“造血”能力的難度。

當前房企融資政策已出現(xiàn)微調(diào)的跡象，高層會議講話表示房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足 。中房協(xié)、發(fā)改委等監(jiān)管部門先后召集房企開會，釋放維護行業(yè)穩(wěn)定信號。需求端融資也有所改善，部分地區(qū)房貸利率略下行或按揭貸款放款速度略有加快。但在“房住不炒”的大方向下，房地產(chǎn)依然為防止過度擠占金融資源的領域，預計政策大幅轉向的可能性不大，房企依然需要采取相對保守的策略度過此輪政策調(diào)控周期。

出品單位： 21世紀資管研究院

策劃/統(tǒng)籌：盧先兵

研究員：唐曜華 萬倩倩 

設計：萬倩倩

數(shù)據(jù)支持方：中指研究院、企業(yè)預警通

課題、報告交流探討，請聯(lián)系郵箱：tangyh1@21jingji.com。