21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 李愿 北京報(bào)道 2月10日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，近日相關(guān)部門下發(fā)了關(guān)于城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)意見。據(jù)了解，該文件與1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定最大不同之處在于明確對(duì)預(yù)售資金的規(guī)定進(jìn)行了全國統(tǒng)一，進(jìn)而有利于規(guī)范預(yù)售資金的使用，夯實(shí)地方相關(guān)部門的監(jiān)管責(zé)任。

最新文件明確預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。

在知名房企事件之后，部分地方政府對(duì)于預(yù)售資金存在過度監(jiān)管的問題，上述文件將對(duì)這些行為進(jìn)行矯正，有利于幫助一些資金面臨困難的房企緩解資金流狀況。

預(yù)售資金迎全國統(tǒng)一規(guī)定

1994年出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”，同時(shí)“省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。”

中泰證券首席固定收益分析師周岳表示，從預(yù)售資金監(jiān)管來看，由于沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，意味著在預(yù)售資金監(jiān)管方面，各地區(qū)基本施行“一城一策”的思路，即各地區(qū)基本會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的“預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”和“預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則”，導(dǎo)致各地預(yù)售資金的管理方式差異較大。

從各地實(shí)際情況來看，部分地區(qū)對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行全額監(jiān)管，部分地區(qū)是重點(diǎn)資金監(jiān)管，知名房企事件之后出現(xiàn)了預(yù)售資金0撥付的情況。最新文件將預(yù)售資金進(jìn)行全國統(tǒng)一規(guī)定后，預(yù)計(jì)部分地區(qū)執(zhí)行過嚴(yán)的情況將會(huì)有所改善，釋放出部分資金。

據(jù)了解，最新文件明確，項(xiàng)目預(yù)售款包括定金、首付款、購房款等，均需全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，確保專款專用于項(xiàng)目建設(shè)、施工款等相關(guān)支出。

而對(duì)于預(yù)售款的撥付進(jìn)度，文件明確要根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度來進(jìn)行，具體由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定。同時(shí)，新文件要求加強(qiáng)信息共享，商業(yè)銀行按照三方監(jiān)管協(xié)議加強(qiáng)賬戶監(jiān)測(cè)，定期和住建部門做好對(duì)賬。

上述規(guī)定有利于改善此前各地監(jiān)管部門對(duì)于監(jiān)管賬戶監(jiān)管責(zé)任不清的問題，督促市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門履行預(yù)售資金的監(jiān)管職責(zé)。

多地優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，2021年下半年以來因房企資金鏈緊張而引起的在建房屋爛尾事件不斷出現(xiàn)，使得預(yù)售資金監(jiān)管開始引起重視，隨后包括北京、成都等多個(gè)地區(qū)發(fā)布了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)。

如2021年11月4日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同北京銀保監(jiān)局、人行營(yíng)管部（北京）發(fā)布的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂）公開征求意見稿顯示，要確保預(yù)售資金“管好不管死”。

安信證券首席固定收益分析師池光勝總結(jié)認(rèn)為，北京預(yù)售資金新規(guī)側(cè)重于“優(yōu)化”條款，方向有“松”有“緊”：一方面，部分條款收緊，包括明確重點(diǎn)監(jiān)管資金下限，強(qiáng)調(diào)定金需直接存入監(jiān)管賬戶，提出對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目實(shí)施封閉管理等；另一方面，部分條款放松，包括允許開發(fā)企業(yè)按單一樓棟或多樓棟分別申請(qǐng)用款，縮短放款時(shí)限等。

對(duì)于上述最新文件提到的預(yù)售資金監(jiān)管額度方面，北京規(guī)定，在項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度每平方米不得低于5000元限值的基礎(chǔ)上，各區(qū)可根據(jù)開發(fā)企業(yè)“三線四檔”管理，綜合企業(yè)信用水平、經(jīng)營(yíng)狀況、交付條件等因素確定各項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度。

不過據(jù)周岳總結(jié)，各地商品房預(yù)售監(jiān)管額度的確定方式不同，目前主要包括以預(yù)售款總額為基準(zhǔn)、以工程造價(jià)總額為基準(zhǔn)、以每平方米的建造成本為基準(zhǔn)等幾種模式。

而2021年11月3日成都發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出，出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售商品房項(xiàng)目，納入?yún)^(qū)（市）縣重點(diǎn)監(jiān)管，指定單位另設(shè)監(jiān)管專戶（原則上監(jiān)管銀行不變），確定監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)督預(yù)售款收存、支取，對(duì)每筆資金審核用途后，直接劃轉(zhuǎn)至施工、材料等收款單位銀行賬戶。

“近年來北京、成都等地都對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策進(jìn)行了優(yōu)化，細(xì)化了預(yù)售監(jiān)管資金的額度與留存比例，并且越來越多的城市允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑銀行出具的保函，免除同等額度的資金監(jiān)管，緩解企業(yè)的資金鏈壓力。”周岳表示。

社科院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立此前也在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道撰文表示，在預(yù)售資金管理方面，各地采取有效措施提高資金使用效率，既要從嚴(yán)監(jiān)管預(yù)售資金，防止出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾，又要考慮到目前房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的現(xiàn)實(shí)情況，部分地區(qū)住房監(jiān)管部門進(jìn)行了積極的探索。

房地產(chǎn)業(yè)接連迎利好

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”后，這是房地產(chǎn)業(yè)再次迎來利好。

去年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

隨后央行、國資委組織房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)大型民企以及央企、國企開會(huì)，傳達(dá)了鼓勵(lì)市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)化、法治化原則，并購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的政策導(dǎo)向。此外，央行、銀保監(jiān)會(huì)也組織主要銀行開會(huì)，推動(dòng)銀行積極穩(wěn)妥推進(jìn)并購貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和困難的大型房企不盲目抽貸、斷貸。

2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

接近監(jiān)管層人士表示，上述《通知》釋放了加大金融支持保障性租賃住房發(fā)展的積極信號(hào)，有利于推動(dòng)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》關(guān)于加大金融支持保障性租賃住房有關(guān)要求的具體落地，有助于支持我國住房保障體系建設(shè)，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。