記者/ 李惠琳  編輯/ 譚璐

前一天，萬科因?yàn)闃I(yè)績(jī)不佳向52萬股民道歉，第二天就放出大招。

4月1日，萬物云向港交所提交招股書，邁出走向資本市場(chǎng)的關(guān)鍵一步。作為萬科旗下的物業(yè)板塊，萬物云被寄予厚望。

2021年，萬科的凈利潤(rùn)接近腰斬，董事會(huì)主席郁亮自愿降薪近9成，并檢討企業(yè)發(fā)展策略。在最新的業(yè)績(jī)報(bào)告中，物業(yè)服務(wù)成為亮點(diǎn)之一。

2021年，萬物云收入首次超過200億元，同比增長(zhǎng)32.1%。業(yè)務(wù)擴(kuò)展到社區(qū)、商企和城市空間服務(wù)“三駕馬車”協(xié)同驅(qū)動(dòng)，并形成了外部競(jìng)爭(zhēng)力。去年萬物云的新增合約面積中，外拓業(yè)務(wù)占比超七成，其中商業(yè)、寫字樓服務(wù)領(lǐng)域外拓樓盤占比近八成。

“兒子長(zhǎng)大了，可以獨(dú)立發(fā)展了，我想家長(zhǎng)不會(huì)因?yàn)橥饷娴奶鞖夂脡亩鞒鲞@個(gè)決定。”對(duì)于萬物云，CEO朱保全打比方說像養(yǎng)兒子。

他表示，萬科分拆萬物云上市，引入國(guó)內(nèi)外的機(jī)構(gòu)投資者提高綜合實(shí)力，可以奠定行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位。

郁亮認(rèn)為，萬科物業(yè)有機(jī)會(huì)達(dá)成市值千億。參照如今的股價(jià)，幾乎相當(dāng)于半個(gè)萬科。

萬科為最大客戶

萬物云成立于2001年，前身是萬科物業(yè)，2015年從萬科分拆，獨(dú)立開啟市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，2020年更名為萬物云。

掌舵人朱保全在1999年加入萬科，2010年開始接管業(yè)務(wù)。

招股書顯示，萬科及其各全資附屬公司累計(jì)擁有萬物云約62.89%的投票權(quán)，朱保全持股8.57%，另外58同城CEO姚勁波持股4.76%。

背靠大樹好乘涼。從2011年到2021年，萬物云規(guī)模增長(zhǎng)超過16倍，復(fù)合增長(zhǎng)率超過30%。

2021年其收入為237.05億元，萬科作為最大客戶，貢獻(xiàn)了16.1%的收入，且占比逐年增大。

萬物云定位為全域空間服務(wù)提供商，主要收入主要來源是“社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)”，即住宅物業(yè)服務(wù)，占比達(dá)55.5%。另外兩大業(yè)務(wù)“商企和城市空間服務(wù)”、“AloT及BPaaS（流程即服務(wù)）”，分別占比36.7%、7.8%。

從體量而言，萬物云的收入規(guī)模只有地產(chǎn)主業(yè)的1/19，凈利潤(rùn)也有限，2021年僅17.14億元，但勝在其抗周期特性和穩(wěn)定現(xiàn)金流。

相比其他物業(yè)股，萬物云的毛利率較低，且近三年持續(xù)下降。2021年，毛利為40.2億元，毛利率為16.96%。

朱保全對(duì)此解釋稱，“從已上市的物業(yè)公司情況來看，大概分為兩個(gè)陣營(yíng)，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物云毛利率在15%左右，從分析師的報(bào)告來看，15%左右是一個(gè)合理區(qū)間。”

參照物業(yè)股的低迷形勢(shì)，蟄伏11年的萬物云選擇此時(shí)上市，似乎錯(cuò)過了最好時(shí)機(jī)。

2020年至2021年上半年，大批物企分拆上市，估值一路高漲。2021年下半年開始，港股市場(chǎng)整體走弱，物業(yè)股估值也從高位跌落。比如，碧桂園服務(wù)的市值峰值約2500億港元，如今約1100億港元，蒸發(fā)超一半。

不過，在朱保全看來，“現(xiàn)在相對(duì)于2020年可能更合適，因?yàn)槭袌?chǎng)的估值更加趨于理性。” 

他表示，上市對(duì)于企業(yè)來說，只是經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)河中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)而已，在資本市場(chǎng)相對(duì)理性的時(shí)刻，更能夠給企業(yè)真實(shí)定價(jià)，給戰(zhàn)略投資人更好的投資機(jī)會(huì)。

趁著上市前夕，萬物云也來了個(gè)突擊分紅。

招股書顯示，過去三年，萬物云的凈利潤(rùn)是42.7億元，累計(jì)派息高達(dá)41億元，其中2021年派了35.37億元。截至2021年底，萬物云賬上躺著現(xiàn)金64.31億元。

被對(duì)手趕超

郁亮對(duì)于萬物云的期待，不是一個(gè)單純的物管公司。“多一家、少一家（物業(yè)管理）上市公司并不重要，如果是一個(gè)城市服務(wù)商，我覺得會(huì)變得很重要。” 

朱保全多次提到，萬物云的擴(kuò)張方式會(huì)以街道為單位，發(fā)展有濃度的空間服務(wù)，“聚焦中國(guó)100個(gè)核心城市，在其中1000條街道進(jìn)行高濃度部署和發(fā)展。”

他曾預(yù)計(jì)，2021年底，全國(guó)萬物云市占率超過25%的高濃度街道，可達(dá)到300條。

（萬物云CEO朱保全 來源：中華網(wǎng)）

承擔(dān)城市服務(wù)商這一角色的是萬物云城，專注于城市新區(qū)及街道的市政市容、環(huán)衛(wèi)綠化、公園河流及老舊小區(qū)一體化綜合服務(wù)。按照計(jì)劃，萬物云城年增速不低于60%，2023年實(shí)現(xiàn)100億元合同收入。

朱保全提到，萬物云城會(huì)幫助城建、城管、環(huán)衛(wèi)、水務(wù)、社區(qū)治理等部門，統(tǒng)籌對(duì)接環(huán)衛(wèi)、綠化、管廊、水道治理等服務(wù)供應(yīng)商，將物業(yè)管理的“資產(chǎn)保值增值打好環(huán)境”模型，復(fù)制到城市中去。

據(jù)稱，萬物云城已簽約40個(gè)城市項(xiàng)目，包括珠海橫琴、雄安新區(qū)、鼓浪嶼等，會(huì)提前完成3年百城的目標(biāo)。

目前來看，萬物云創(chuàng)新打法的成效還待顯，在規(guī)模上卻已落后于對(duì)手。

2020年，萬物云的營(yíng)收為182.04億元，在管面積達(dá)5.66億平方米，均居業(yè)內(nèi)第一。進(jìn)入2021年，新一輪收購(gòu)運(yùn)動(dòng)下，萬物云被碧桂園服務(wù)趕超。

截至2021年底，萬物云在管住宅及商企物業(yè)的建筑面積約7.85億平方米，其中，住宅物業(yè)方面管理了2823個(gè)項(xiàng)目，在管建筑面積約6.6億平方米，合約建筑面積(含在管建筑面積及未交付建筑面積)約8.78億平方米。

2021年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為288.43億元，收入比萬物云高50億元。在管面積方面，也高出一頭。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)的總收費(fèi)管理規(guī)模約8.5億平方米，總合約管理規(guī)模約15.2億平方米。

過去，萬物云缺乏獨(dú)立融資機(jī)會(huì)，上市有助于其更快擴(kuò)張。萬物云提到，IPO募資用途之一，就是在全國(guó)擴(kuò)張，擴(kuò)大業(yè)務(wù)底盤。