21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道   5月房貸市場不斷現驚喜，特別利率“大禮包”，15日央行和銀保監會聯合發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，宣布首套房貸款利率下限下調20個基點，各地可“因城施策”。20日5年期LPR利率又累計下調15個BP。雙重利好疊加，多個城市大幅下調房貸水平。

房貸回到5年前

融360數字科技研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2022年5月（數據監測期為2022年4月20日-2022年5月15日）全國首套房貸款平均利率為5.03%，環比下降13bp，二套房貸款平均利率為5.36%，環比下降9BP，基本回調到5年前的水平。

全國房貸利率走勢最近一輪的拐點在2021年11月，當月中旬央行首次單獨公布個人住房貸款統計數據，房貸市場出現了松動跡象，多個城市房貸利率開始下降，房貸審批速度加快，之后倆月的房貸利率大概是月下降5BP左右的幅度。

2022年1月5年期LPR調降后，房貸利率又開始急劇下降，隨后四個月都以月10BP左右的降幅下降，且首二套房的降幅差異很小，可以說是同步下調。

融360數字科技研究院2022年5月（數據監測期為2022年4月20日-2022年5月15日）監測的42個城市中，31個城市的房貸利率水平下降，5個城市的下降幅度超過30BP。在這輪房貸利率下降潮中，截至5月15日，已經有7個城市累計利率降幅超過100BP。

2022年5月15日前，一線城市中，北京、上海和深圳地區的房貸利率保持不變。廣州地區則繼續下降，且首二套房貸款平均利率的降幅均超過10BP。

二線城市中，5個城市的房貸利率降幅在30BP以上，分別為成都、無錫、南昌、濟南和太原。

融360數字科技研究院監測的42個重點城市中，5月15日前，20個城市的首套房貸平均利率降至5%以下，蘇州、濟南和無錫首套房主流利率均為4.6%，鄭州、昆明、銀川、珠海、廣州均有個別銀行執行4.6%的水平；20個城市的二套房貸主流利率降至5.2%，26個城市均有部分銀行執行5.2%的二套利率水平。

17個城市首套房貸低至4.25%

根據融360數字科技研究院的監測：5月15日-5月20日之間，已經有近20個城市首套房貸利率最低可以做到4.4%，包含一線二線三線城市。

5月20日LPR調降后，截至5月25日，融360數字科技研究院監測的42個城市中：

17個城市最低可執行首套 4.25%、二套 5.05%的房貸利率，既包括之前房貸利率已經到達首套下限要求的蘇州、鄭州、濟南等地，也有 5 月 15 日之前首套利率尚在 5%以上的城市，比如溫州、南京等地。不過，部分城市的銀行僅針對優質客戶或者合作樓盤可以執行下限利率水平；

至少有6個城市雖然沒執行最低下限利率4.25%，但首套利率也已經降到4.6%以下；

至少24個城市的二套房貸利率最低可執行5.05%；

一線城市相對較穩，北京、上海、深圳的主流利率均跟隨LPR下降15BP。 5月20后，全國房貸利率的最新下限要求為：首套4.25%，二套5.05%。而5月15日前融360數字研究院監測到的全國利率平均水平為首套5.03%、二套5.36%。因此，不論是從理論上可繼續下行的空間（首套78BP、二套31BP），還是從近幾天各個城市的實際反應看，接下來房貸利率降幅或將創新高，且首套房貸利率的下降空間遠大于二套房。

21世紀經濟報道記者了解到，自5月20日起，廣州地區居民房貸利率報價普遍下調。針對首套房貸利率，股份行多是LPR+20BP至30BP。 如民生銀行首套房貸為LPR+30BP（4.75%），廣發銀行為LPR+20BP（4.65%），平安銀行則是LPR+20BP（4.65%）。

國有大行的利率則繼續保持堅挺，房貸利率在4.85%到5.05%之間，如中行的首套房貸為LPR+40（4.85%）。有銀行人士告訴21世紀經濟報道記者，可能下一步會調整，但是具體調整多少，根據各行和客戶資質來定，但今年房貸確實出現“卷”的跡象，價格戰一觸即發。

大源按揭總經理鄭大源對21世紀經濟報道記者表示，廣州地區的房貸，目前了解到的情況是，最低為LPR價格，但是能做到LPR不加點的銀行目前還是少數，多數都需要加點20BP左右，不過佛山地區首套房貸利率可以做到LPR減20BP。

30多個城市出臺樓市扶持政策

近3個月有30多個城市出臺樓市扶持政策，而且進一步向放寬限購、限貸、限售等方面延伸。 有些城市放開限貸，比如寧波地區已有銀行從“認房又認貸”轉為“只認貸不認房”，二套以上也能按揭；

綿陽地區出臺新政“只認貸不認房”；南京、南寧地區也傳言有部分銀行調整首套房貸利率認定標準，結清貸款且名下無房可認定為首套，但尚未找到政策文件；

兩個地區放開了公積金貸款限貸要求，樂山地區公積金貸款“認貸不認房”，濟南地區公積金貸款“認房不認貸”。 限購方面，目前看限購政策主要從兩個方面：一是針對限購對象，包括對非當地戶籍人口、人才引進以及多孩家庭三類群體。二是減少限購年限；三是限購區域范圍。武漢、濟南和南京等多個地區都出臺了放開限購區域的政策，但南京地區放開限購的政策尺度較大，“不限購房區域、不限購房套數”、且購買二手房時無需提供購房證明，僅發布了2個小時就被叫停。 綜合來看，樓市政策放松有進一步的空間，但要注意堅持“房住不炒”的原則，側重點是支持剛性住房需求和改善型住房需求，防范投機類需求，這是一個基本的紅線。