21世紀經濟報道 記者李愿 北京報道

“業主聯名停貸”呈蔓延之勢。

有統計顯示，截至7月12日，全國已有接近100個樓盤出現此類現象，涉及地區包括湖北、河南、山東、江西、江蘇、湖南、陜西、江蘇等省份。

21世紀經濟報道記者查閱多份業主聯名停貸告知書發現，商品房預售資金被挪用是導致這些樓盤爛尾，業主無法按期收房，進而不得不“聯名停貸”的主要原因。

“整理發現，這些斷供項目多為已經停工項目，且不是最近才發生，從去年開始就有此類現象；其次，主要發生在已經違約的房企項目上。”一位證券公司分析師如此表示。

值得注意的是，今年2月10日，21世紀經濟報道記者曾獨家獲悉，住建部、央行、銀保監會聯合下發了《關于規范商品房預售資金監管的意見》，該文件與1994年發布的《城市商品房預售管理辦法》中的相關規定最大不同之處在于，明確對預售資金的規定進行了全國統一，進而有利于規范預售資金的使用，夯實地方相關部門的監管責任。

今年4月29日，政治局會議指出要“優化商品房預售資金監管”，而這也是近年來對商品房預售資金監管最高級別的定調。分析認為，這將提升監管額度外房企資金使用的靈活度，但以“保交樓”的監管額度內資金仍將加強封閉運轉、?？顚Ｓ?。

確保預售資金專戶專存、?？顚Ｓ?/h4>

7月2日，鄭州市高新技術產業開發區官方平臺“鄭州高新發布”發布文章《新進展！10億元監管資金已追回，“永威金橋西棠”項目有了交付時間》，稱在多方協調下，10.115億元被股東挪用資金已追回，將由鄭州市高新區管委會委派國資公司監管項目資金使用，10.115億元追回的資金、后續銷售收入全部轉入國資名下監管賬戶，用于保障后續項目建設，專款專用、封閉運行。項目所需工程款等建設資金支出，由開發企業審核并發起、國資復核、高新區“永威西棠”工作專班終審后由國資監管賬戶點對點支付至施工方。公開信息顯示，早在2021年11月，“永威金橋西棠”就一直處于停工狀態。

今年3月8日，河南住建廳、央行鄭州中心支行、河南銀保監局曾聯合發布《關于進一步規范商品房預售資金監管工作的意見》，文件稱為進一步規范預售資金監管范圍、監管期限、監管額度，加強繳存使用管理等，按照上述相關部門文件制定該文件。

對于預售資金監管范圍，文件明確包括首付款、銀行按揭貸款等，并明確預售資金應專戶專存、?？顚Ｓ?，對于重點監管資金商業銀行擅自劃扣；資金監管銀行通過公開招標確定，監管賬戶設立后不得更改，以及銀行業金融機構在收到購房人出具的首付款全額存入監管賬戶憑證前，不得發放按揭貸款。

監管銀行如何參與招標？7月6日，杭州市人民政府網站發布《關于杭州市商品房預售資金監管銀行項目招標公告》顯示，投標人需要滿足依法開展經營活動，近3年內在經營活動中無重大違法違紀記錄；財務穩健，資金充足率、不良貸款率、撥備覆蓋率、流動性覆蓋率、流動性比例等指標達到監管標準；具備專職人員負責商品房預售資金監管業務，遵循?？顚簟？顚４嬖瓌t，并配合監管機構開展商品房預售資金監管業務等要求。招標工作除住建部門外，還有地方人民銀行、銀保監等部門組成。

湖州市商品房預售資金監管銀行公開招標實施細則還規定，中標銀行如存在不按預售資金監管相關辦法歸還開發貸，有隨意抽貸、壓貸、斷貸行為的，擅自扣劃或者撥付監管額度內資金的以及存在其他重大預售資金監管違規等行為的，將取消其參與預售資金監管資格。

事實上，在《關于規范商品房預售資金監管的意見》后，多地陸續發布過預售資金監管的細則。興業研究分析師陳姝婷認為，預售資金監管的核心意義在于監督房企預售資金使用，保障項目順利交付。因此，預計監管優化方向將為確保項目交付的前提下，提升監管額度外房企資金使用的靈活度，糾偏部分地區預售資金監管過嚴情況，但以“保交樓”的監管額度內資金仍將加強封閉運轉、?？顚Ｓ?。

法院支持預售資金用于工程建設

值得注意的是，在《關于規范商品房預售資金監管的意見》發布的同時，《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》也從多個方面確保預售資金不被隨意挪用，如除當事人申請執行因建設該商品房項目而產生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件之外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于預售資金監管賬戶中監管額度內的款項，人民法院不得采取扣劃措施。

21世紀經濟報道記者查閱中國裁判文書網發現，已有多地法院為確保預售資金不被隨意挪用，作出了相關判決。

7月12日，烏魯木齊市中級人民法院一則裁定顯示，中鐵建設集團有限公司申請對新疆寶能投資有限公司名下在新疆天山農村商業銀行大十字支行開戶賬號為×××銀行賬戶予以凍結。然而，在執行財產保全過程中，異議人烏魯木齊市住房保障和房產管理局向該院提出書面異議。

烏魯木齊市住房保障和房產管理局稱，請求法院解除對新疆寶能投資有限公司×××號商品房項目預售監管資金賬戶的凍結，理由包括該監管賬戶是根據相關法律法規政策要求設立，該賬戶是具有特殊性質的賬戶，賬戶內資金應全額用于房屋工程建設，從而保證廣大購房者的利益等。

不過，該異議未得到法院支持。中鐵建設集團有限公司辯稱，烏魯木齊市住房保障和房產管理局稱監管賬戶資金除用于工程建設外，不可他用包括清償其他債權，法院的本次凍結就是用于工程建設，并未超出監管賬戶資金額使用范圍。

“本案中，我公司為案涉施工項目的總承包單位，被保全人寶能投資公司為該項目的建設單位，我公司與被保全人之間的本次訴訟正是因被保全人寶能投資公司就該項目欠付我公司巨額工程款所引發的，我公司申請財產保全的目的是為了防止被保全人將該項目的資產挪作他用，或是償還其他債務，我公司在訴訟的民事案件中主張款項是用于該項目建設的工程款，故法院保全凍結被保全人名下的資金監管賬戶的行為，完全符合將商品房預售資金用于工程建設的要求。”中鐵建設集團有限公司稱。

7月6日重慶市璧山區人民法院公開的一則裁定顯示，關于重慶市璧山區住房和城鄉建設委員會與重慶恒昭裕房地產開發有限公司行政非訴執行一案，在執行過程中，該院依法對被執行人的工商登記信息、銀行賬戶、不動產所有權及車輛所有權的登記記錄進行調查。

經查明，被執行人名下無對外投資，無不動產登記信息，無車輛所有權登記記錄。已凍結被執行人銀行賬戶內存款1161416.94元，但該賬戶為商品房預售資金監管賬戶，暫不具備提取條件。

（統籌：馬春園）