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    賣樓還債,千億房企緊急自救

    2022年07月19日 20:05   21世紀商業評論   李惠琳
    9月,9億美元債到期。

    記者/ 李惠琳  編輯/ 譚璐

    房企的第二個債務集中兌付期到來。

     進入7月,不少房企都在積極自救,合景泰富是其中之一。

    7月19日,合景泰富已兌付華西證券-合景泰富商業物業第一期資產支持專項計劃優先級資產支持證券,合計兌付本息18.17億元。

    評級機構惠譽稱,合景泰富在尋求整體出售寫字樓,用以償還即將到期的債務。

    企業預警通顯示,合景泰富在9月份將有3筆境外美元債到期,合計9億美元。最近一筆債務到期是9月6日。

    這意味著,留給它籌錢的時間,還有一個半月。

    銷售回暖

    合景泰富以開發豪宅見長,27年前從華南起步,很長時間里一直保持低調姿態。

    直到2017年立下“三年千億”的目標后,合景泰富才加快擴張節奏,規模與日俱增, 并在2020年順利闖入千億房企陣營。

    合景泰富董事局主席孔健岷曾以37億美元的財富,位列《2019年福布斯全球富豪榜》第807名。

    合景泰富集團董事局主席孔健岷

    去年開始,房地產市場量價齊跌,合景泰富是少數銷售額保持增長的房企,全年銷售金額1038億元,同比微增0.2%,完成年度目標86.6%。

    只是,總體業績還是出現下滑,收入同比減少19.83%至238.44億元,凈利潤同比減少63.73%至24.21億元。

    被寄予厚望的銷售端,有待市場回暖。2022年上半年,合景泰富預售額為262.28億元,同比下跌53.3%,這無疑會加大營運現金流壓力。

    好在,在今年合景泰富1600億元可售貨值中,一、二線城市占比95%。市場需求大、反彈速度快,去化能力強,具有一定的抗風險能力。

    6月開始,房地產回暖信號明顯,豪宅市場率先反彈,合景泰富的銷售也在回升,當月預售額為46.81億元,環比增長13.59%。

    以合景泰富位于廣州天河區的高端住宅臻頤府為例,主推200平米以上的大平層,6月份新樓棟加推后,一周內成交約6億元。

    (臻頤府效果圖)

    為了快速回籠資金,合景泰富也使出降價的招數。一位房產經紀告訴《21CBR》記者,臻頤府最初開盤價是每平米13萬元左右,現在降到9萬元左右。

    惠譽預計,合景泰富2022 年的合同銷售額將下降25%-30%至770 億元,低于管理層預計的 900億元。

    6月10日,惠譽就將合景泰富的評級從B下調至B-,并列為負面觀察狀態。

    7月19日,有消息稱,合景泰富已主動提出,撤銷惠譽長期發行人信用評級。因為合景泰富認為,近期惠譽對中國房地產市場的評價和預期過于悲觀。

    積極償債

    過去幾年激流勇進,合景泰富規模高漲,負債也在不斷攀升。

    截至2021年末,負債總額達到1725.47億元,一年內償還的銀行貸款、優先票據、境內公司債累計203億元,而現金及現金等價物為77.15億元。

    合景泰富一直積極應對債務償付,僅今年一季度就兌付了境內債券本息累計17.651億元,境外美元債2.5億美元。

    苦撐至今,手頭也不寬裕。上述房產經紀告訴記者,合景泰富經紀人的傭金還未結算,目前欠了貝殼找房1700多萬元。

    下半年的資金壓力會更大,9月份開始,合景泰富將要陸續支付68億元的賬單。

    企業預警通的數據顯示,2022年內,合景泰富還有4筆債務到期,其中9月份壓力最大,有3筆境外美元債到期,合計9億美元。最早一筆是9月6日到期,金額為1億美元,票面利率6%。

    另外,12月17日還有一筆8億元人民幣的國內公司債到期,票面利率6.15%。

    對于9月到期的債券,合景泰富管理層表示,已進行了多方面安排。公司已獲得足夠美金債發行額度,將選擇適當時間再融資。

    若再融資窗口持續關閉,將使用境外項目銷售回款償還,目前境內外跨境資金池額度在50億元左右。

    事實上,變賣物業資產也是合景泰富的自救手段之一。

    惠譽披露,合景泰富出售寫字樓,可能會籌集55億至57億元人民幣,用于償還即將到期的債務,今年4月已出售一棟13億元貨值的寫字樓。

    隨后,合景泰富解釋,出售寫字樓是原定安排,自2017年開始就在出售部分具有競爭優勢的項目,如上海后灘寫字樓、廣州生物島寫字樓、北京通州寫字樓等。

    這些寫字樓項目總價值超過80億元。為此,公司在年初組建了大客戶銷售團隊,促進整售式大單項目。

    年報顯示,合景泰富擁有寫字樓10座,2021年實現了88%的整體出租率。這些進入收成期的寫字樓項目出售后,可以補充現金流,獲得更多周轉空間。

    擴張放緩

    艱難時期,非住宅業務不僅能用來救急,也帶來穩定的現金收入。

    合景泰富自2003年開始開發投資型物業,試圖打造第二增長曲線??捉♂涸f,“每年都會拿出銷售回款的7%來建設投資物業”。

    合景泰富在一二線城市累計開業45個投資性物業,除了10個寫字樓項目,還有10個商場和25個酒店。

    2021年,合景泰富全年租金收入為19億元,同比增長31%。其中,酒店增長47%,商場增長27%,寫字樓增長17%,提供了穩定的現金流入。

    合景泰富對于投資型項目寄予厚望,認為將與物業開發形成“雙輪驅動”。不過,目前投資性物業的收入貢獻較小,占比不到8%。

    原本,合景泰富打算擴張商業版圖,去年曾表示,未來5年籌開26個新項目,并挖來曾在凱德任職10年的凱德華東總經理林建瑞,擔任商業資管板塊CEO。

    然而,主業受困,商業板塊擴張步調放緩,原計劃在2021年底開業的廣州知識城悠方商場延遲至今年4月才開業。 

    為了節省開支,合景泰富進行了人員收縮,同時也趁機升級高層次人才。

    據行業自媒體稱,今年以來,合景泰富從龍湖、中海挖來了至少5名高管,入職崗位包括集團工程中心總經理、商業建設公司聯席總經理、集團營銷總經理、區域總經理等。

    只是,地產市場修復有待時日,商業板塊輸血有限,合景泰富要跨過眼前的資金關口,還得費不少功夫。

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