21世紀經濟報道記者唐婧 北京報道

近日，知名數碼博主李杰靈在微博上發帖稱，自己在深圳貸款購買的房屋近期評估價出現下降，銀行致電要求他按照合同約定補足50萬元左右的本金。他透露，樓下的業主打六折出售房屋，影響了自己房屋的評估價。

這條微博引發了廣泛討論，有網友擔心自己購買的房屋評估價下跌也會被銀行要求補足本金，而自己拿不出幾十萬補給銀行，不知道后續銀行會采取何種措施。

為了解更多詳情，記者試圖聯系該博主，但截至發稿并未收到回應。

李杰靈發帖稱， 銀行告訴他房價上漲的時候很少人會關注這一點，但貸款合同中的確有房價下跌購房者要補足本金的相關條款。

記者多方了解到，李杰靈提到的“補足本金”，實際上是指當抵押物價值減少到一定程度時，銀行會要求抵押人補足抵押物的價值。

國家統計局12月15日發布數據顯示，11月全國70個城市的房價持續總體下調：新建商品住宅只有9個城市上漲，2個城市價格持續平穩；而二手住宅僅有3個城市上漲，4個城市維持平穩，其余城市都是降價。

具體來看，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅與上月相同。

在簽訂住房貸款合同時，可能大部分購房者更關注的是貸款金額和月供，并不會仔細閱讀合同中的格式條款，事實上，住房貸款合同中一般對補足抵押物都有明確的約定。

記者獲得的一份北京購房者與郵儲銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》顯示，無論任何原因導致抵押物價值減少時，抵押人應及時恢復抵押物的價值，或提供與減少的價值相當的擔保。

記者獲得的另一份河北購房者與農業銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》顯示，抵押期間，抵押物價值減少的，貸款人有權要求抵押人恢復抵押物的價值或提供貸款人認可的與減少價值相當的擔保。

中國社會科學院金融研究所銀行研究室主任李廣子透露，監管部門一般會要求銀行定期對抵押物價值進行評估，如果價值低于貸款余額，會要求補充其他抵押物。但在實際操作中，這種情況非常少見。

補足抵押物是小概率事件

一位北京銀行業資深人士對記者表示，銀行要求購房者補足抵押物的情形不會大面積出現，一方面購房者已經支付了一定比例的首付，另一方面貸款金額一般是房屋評估價格60%-70%，普通居民住房按揭貸款一般不會出現問題。不過，如果出現抵押物價值降低導致銀行抵押物不足值的情況，銀行有權要求貸款人補充抵押物或者提前部分還款，這是法律有規定的。建議借款人根據實際情況合理安排貸款金額。

記者采訪的三位北京大型銀行的房貸經理均表示，從業生涯以來從未遇到要求購房者就住房按揭貸款補足抵押物的情況。

一位深圳銀行業資深人士向記者透露，從實際操作情況來看，針對正常的居民住房按揭貸款，即使房價出現一定下跌，銀行一般也不會要求補足抵押物，或有一些觸發因素。

北京周泰律師事務所合伙人肖敬仁解讀稱，如果出現抵押物價值降低導致銀行抵押物不足值，且借款人沒有按銀行要求補足抵押物，根據雙方約定的其他合同條款，銀行一般有權利要求借款人一次性還款，或者有權提前行使抵押權，并對抵押房產與借款人協議折價或者按法定程序進行拍賣、變賣。

但在個人按揭貸款買房的實務中，購房者和銀行之間形成了貸款還貸和房產抵押雙重法律關系，其中貸款還貸是基礎法律關系，要求購房者正常還貸是銀行最重要的訴求。對于個人購房按揭貸款，雖然銀行依據雙方的合同約定有權要求貸款人補足抵押物，但實踐中只要貸款人能夠繼續正常還貸，很少有銀行直接主張這一權利。因為在全國房地產市場下行的大環境下，單方面強調合同權利，只會激化購房者與銀行的矛盾，也不符合目前保交樓、穩民生的國家房地產政策。假設所購房屋的確出現了下跌幅度較大的情況，購房者應盡量保證正常還貸并與銀行充分協商溝通，避免銀行直接通知補足抵押物甚至提前行使抵押權的情況出現。

北京安杰世澤律師事務所律師黃興超也認為，在作為借貸雙方的購房者和銀行之間，如雙方無明確約定，只要購房者按時還貸，抵押房產的價值如何下跌都不應給購房者增設其他額外負擔。

購房者如何應對小概率事件？

從各方反饋的情況來看，住房按揭貸款出現補足抵押物的情形非常少見，廣大購房者不用太過擔心。如果小概率事件真的發生，也可以按照律師的建議來操作。

黃興超從理論和實踐兩方面分析了應該如何應對銀行補足抵押物的要求。他表示，銀行作為資金出借方往往會在其提供的制式合同中寫明“補足條款”，即無論任何原因導致抵押物價值減少的，抵押人應及時通過提前還貸或提供與減少價值相當擔保的方式，以此配平抵押物價值的貶損，避免銀行出借資金無法得到順利清償。這類約定保障了銀行作為金融機構的利益，在商事金融領域有其合理性。但回歸到現實生活中，房價大幅下跌時，這類約定無疑將給普通購房者帶來“按期還貸+提前清償”的雙重打擊。

對于普通購房者而言，面對房價下跌，一是建議按時還貸不斷供，銀行當然也希望貸款人按合同約定還完剩余的房貸，考慮到啟動司法程序主張合同權利仍需付出一定的時間和經濟成本，銀行大概率也不會嚴格執行補足條款。二是如果確實被要求提前還貸或補足擔保，則可考慮依據《民法典》第四百九十六條的規定，嘗試主張銀行作為提供格式條款的一方，沒有采取合理方式提示購房人注意補足條款，因此補足條款不成為合同的內容。

北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人朱逸聰表示，如果房產價格降幅過大，就要補充抵押品，不然銀行有權處理房產，這主要是依據購房貸款合同的約定。如果借款人拒不履行，那么根據合同條款，銀行可能有權利要求一次性還款，或者對抵押物進行拍賣。此外，如果借款人認為這些條款是銀行重復使用的格式文本，沒有用顯著提醒或解釋的方式來引起合同簽訂者注意，可以向司法機關主張其無效。但在司法機關認定無效之前，這些條款在形式上推定有效，受到法律保護。

朱逸聰建議購房者與銀行以協商為主，避免走到訴訟階段，購房者可以考慮與銀行協商通過其他方式補足抵押物：一是增加保證人，二是在銀行定存一定數量的貨幣，三是提前還款，四是再提供其他房產做有限的抵押。一個可行的方案是，請保險公司作為第三方，提供補充擔保。

在北京金訴律師事務所主任王玉臣看來，住房按揭合同往往是銀行提供的格式文本，里面存在大量的對銀行比較有利的條款，這是一個客觀情況。如果遇到這種情況，業主可以從以下三個方面入手：一是核實自己的房屋是否如銀行所稱的評估價下降，如果下降，下降了多少；二是捋清貸款合同中有關抵押物的相關約定，可以視情況選擇約定中對自己最有利的選項來履行；三是了解銀行是否存在違規放貸的問題。

 （統籌：馬春園）