21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道 2022年LPR連續下調。新年伊始，“房貸一族”迎來好消息，一年一度存量房貸利率重定價的日子到了。對于房貸利率掛鉤貸款市場報價利率(LPR)、重定價日為每年1月1日的住房消費者，今年的房貸利率將迎來下降。不僅如此，存量公積金貸款也于1月1日起執行調低后的利率。
除此之外 ，2023年1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，其評估時間為每季度末月，評估期為上季度末月至本季度第二個月。
據市場機構統計，最新的百城首套主流利率為4.09%，市場觀點認為，目前首套房貸利率相較歷史低點仍有一定下降空間，預計未來有更多符合條件的城市會因城施策，降低首套房貸利率，今年首套房貸“奔三”可期。
五年期LPR一年下調35個基點
多數買房一族的房貸利率由LPR和固定加點兩部分組成，因此LPR對于房貸利率的影響至關重要?？v觀2022年，lpr一共出現了三次下調，兩次“雙降”，一次“單降”。2022年1月20日，據央行公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，1年期較上月下調10個基點，5年期以上下降5個基點；5月20日，據央行公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。本次LPR較上月而言，1年期未有變化，5年期下降15個基點；8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。1年期、5年期LPR分別較上月下降5BP、15BP。
這也是2019年實施lpr改革以來，LPR調整最多的一年。
“LPR是貸款的定價基準，LPR下降總體上有助于引導貸款利率下行。” 招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼表示。
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆解中心公布，作為今年1月1日房貸利率重定價基準的2022年12月20日LPR為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，較去年初分別下降15個和35個基點。1月1日重定價后，房貸利率從“4.65%+加點”調整為“4.3%+加點”。
根據測算，以100萬元商業貸款為例，按照25年等額本息的方式計算，調整后，房貸月供將下降約200元，一年能夠節省利息支出2400元左右。
上海易居房地產研究院智庫總監嚴躍進表示，房貸月供下降，對于購房者來說是利好。多數購房者從今年1月開始就可以“減負”。嚴躍進同時提示：“還有一些購房者將房貸利率重定價日設為貸款發放日的對應日，即使近期沒有調整，到了貸款發放日，只要LPR低于上年水平，房貸月供也會隨之下降?！?/p>
不過需要注意的是，對于選擇了固定利率的住房消費者而言，其房貸利率將繼續維持不變，不隨LPR的變動而調整。
存量公積金貸款也于1月1日起調整利率。去年9月，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。而對于2022年10月1日前已發放的存量住房公積金貸款，則自今年1月1日起執行調整后的利率標準。
百城首套房貸主流利率降至4.09%
除了下調LPR之外，1月5日，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
差別化住房政策被頻頻提起，不少在此之前嚴格調控的城市，2022年陸續出臺了首付和利率政策。根據貝殼研究院此前發布的統計數據，2022年12月首、二套房貸主流利率指數環比繼續下行；12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環比基本持平，同比分別回落155個基點和100個基點。
國金證券研報，最近3個月房價持續下降的城市共有38個。其中包括大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門等13個二線城市；蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州等25個三四線城市。
除此之外，去年以來，至少有50個城市還通過靈活性調整認房認貸政策，擴大了貸款意義上“首套房”的范疇，從而使房貸優惠政策觸達更多的住房改善性需求用戶。其中三四線城市占多數，但優化認房認貸政策的重點二線城市數量下半年也在增加，比如杭州地區去年11月發布的房貸新政，就將在杭州無房，在其他地方有房貸記錄但已結清的購房者，按照首套購房貸款用戶執行政策。
興業證券分析師王涵認為， 住房貸款利率動態調整機制在于實現對房市持續低迷表現的精準糾偏。自2018年起，資管新規、“三道紅線”等緊縮政策相繼出臺，房企全面走上“去杠桿”道路，房價增速逐步實現均值回歸。但自2021年下半年以來，隨著經濟下行壓力加大，房地產市場在供需兩端都處于持續收縮狀態。在此背景下，本次住房貸款利率動態調整機制的推出，因城施策實施差異化信貸政策，能有效刺激樓市低迷地區的房地產需求，實現精準糾偏，保障房地產市場整體平穩健康發展。
國金證券分析師杜昊旻認為， 2022年12月百城首套主流利率為4.09%，相較歷史低點仍有一定下降空間，預計未來有更多符合條件的城市會因城施策，降低首套房貸利率。
