“線上根本約不到”

“線下排隊2-6個月不等”

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眼下最熱的話題，莫過于“提前還房貸”。

那么為何大家突然都選擇提前還貸？我們又能不能跟風呢?本期3分鐘一起分析下。

一、為何很多人選擇提前還貸?

1月5日，央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。

（來源：中國銀行官方網站）

多地房貸利率自此開始密集被下調。據諸葛找房統計的數據，截至今年1月30日，中國已經有30城下調首套房貸款利率下限，除蘭州外，其余29個城市房貸利率均已處于“3時代”。

隨之而來的，是越來越多有房貸的人盤算起“提前還貸”的事。

有網友調侃稱：這是不想給銀行“打工”了……

那么房貸利率下調對于大家來說不是好事嗎？為什么忽然都著急還錢了呢?

原因有很多，其中有三點最值得關注：

一來，不少人的房貸利率遠高于當前房貸利率水平。

相關數據顯示，2022年以前買房的小伙伴，不少人的執行房貸利率都超過了5%。

關于這塊，有小伙伴可能想問：現在主流的房貸利率定價方式是LPR浮動利率，那么在每年重新定價時, 房貸利率不是會隨著LPR下調而下調么?

浮動利率定價方式= LPR(貸款市場報價利率)+基點(1個基點是0.01%)

這話沒錯，但問題是“基點”在合同期限內是固定不變的，且在市場較熱的時候還可能被銀行定的比較高。

因而即便每年有重新調整的機會，不少存量房貸利率依舊明顯高于當前房貸利率。

二來，2022年，大家的理財收益普遍不佳。

過去一年，股票、基金市場較為震蕩，一貫穩健的銀行理財產品也曾兩次出現大面積“破凈”現象。

也就是說，大家全年在投資上大概率是虧錢的，也就談不上收益率能覆蓋貸款利率了。

另外，大家對樓市的預期開始回歸理性。

如此綜合考慮下來，“提前還房貸”省利息的優點在眼下也就顯得更有吸引力了。

二、“提前還房貸”究竟能省多少錢?

舉個簡單的例子。

假設A在2018年10月購買了首套房，融360的數據顯示，當月全國首套房貸款平均利率處在了5.71%的階段性高點。

基于此，再假設A以等額本息、固定利率5.71%的方式還100萬的商業貸款(只為簡單說明問題)，貸款年限30年，2018年10月首次還款，那么：

• 每月還款額為5810.34元

• 應還利息總額為109.17萬元

  

眼下A打算在2023年2月提前還貸20萬元(剩余貸款部分：仍用等額本息，利率未變，還款期限不變)，那么：

•  每月還款額為4555.07元

• 相比不提前還款，節省利息17.53萬元

  

再進一步，A打算2023年2月一次性還清放貸，那么：

•  其需要準備現金92.57萬元

• 相比不提前還款，節省的利息總額為81.15萬元

可見， 提前還房貸，無論選擇還部分還是選擇還清，都能省一大筆錢。

三、提前還房貸前，你要考慮清楚這些事

討論到這里，大家最關心的問題來了：眼下有房貸且手頭上有大筆流動資金的人，最好的選擇就是 “提前還房貸”嗎?

3分鐘的答案是不一定!

因為每個人的情況并不一樣，究竟要不要提前還，除了考慮資金外，還需要進一步分析：

第一，判斷下自己的投資理財能力強不強。

2022年市場整體賺錢效應是不佳，但不代表始終會如此。

如果你的投資理財能力較強，未來用提前還貸的錢做投資大概率可以拿到比貸款利率更高的收益，那么不管房貸利率多高都沒必要著急還錢。

第二，權衡下自己房貸的還款方式、還款時間。

一般來說，房貸有兩種還款方式：等額本息和等額本金。

它們的算法較為復雜，我們可以簡單的理解下：

• 等額本息，月還款金額固定，但前期償還利息多、本金少。

• 等額本金，月還款金額會越來越少，它是把還款期內貸款總額等分，每月償還同等本金和剩余貸款產生的利息。

基于此，有業內人士建等額本息下，貸款周期的前1/2期限內提前還貸更為劃算；而等額本金則最好是在貸款周期的前1/3期限內提前還貸。議：

也就是說：

（1）如果你還房貸的年限較短，且對自己的投資理財能力沒啥信心，那么眼下可以考慮提前還貸。

（2）但如果你房貸還款年限已較長，又或看好后市，相信自己做別的投資能拿到比貸款利率更高的收益，那么就沒必要著急提前還貸。

......

好了，關于“提前還貸”這些事，你弄明白了嗎?