南方財經全媒體記者鄭康喜 東莞報道

“經過我們實地測量，發現園區公攤達到35%，相當于廠房租金變相增加了35%，這讓我們進退兩難。”在位于東莞大嶺山鎮的“華榮產業園”里，一家五金設備企業的負責人張先生如是說。

在東莞，工業廠房“二手房東”壟斷行為曾長期存在。自2015年以來，東莞工業廠房租金進入普漲模式，如臨深片區在2015年基礎上翻了一倍以上。不少地產商、中介紛紛切入工業地產領域，做起“二手房東”，在東莞掀起一股廠房炒作風。致使諸多鎮街廠租過快上漲，嚴重壓縮了制造企業發展空間，也讓“二手房東”擁有了工業廠房租賃的“定價權”，影響了民營經濟健康發展的市場秩序。

2018年后，東莞密集出臺了一系列政策，有效打擊了“二手房東”現象，其紛紛進入觀望階段。2023年開年，東莞再次明確表態，提出進一步促進民營經濟高質量發展，將工業廠房“二手房東”壟斷行為納入房地產市場秩序專項整治范圍。同時，在東莞推動建設的高品質、低成本、快供給產業空間相關方案中，同樣對租賃型產業用房提出了要求，表明東莞將繼續打擊“二手房東”現象。

近日，南方財經全媒體記者走訪了大嶺山、長安、厚街等鎮街工業園區，發現在工業廠房公攤、工業用電等企業成本方面，部分“二手房東”依舊通過多種方式，逐步壟斷了當地工業廠房租賃市場。

公攤面積和電費上漲，制造企業成本直線拉高

相關業內人士告訴南方財經全媒體記者，經歷了前幾年廠租上漲后，目前東莞鎮村工業園中，一手廠房租金平均在15-20元/平方米之間，公攤面積15%-20%是合理區間。如果是村委集體物業一手房東，則按實際面積無公攤，但需要統一租賃。

張先生所在的工業園，是一座位于大嶺山石大路邊上的老舊園區，園區面積約2萬平米，早年間由一家臺資企業從當地村委整租而來。在臺資企業搬走后，被一家企業承租過來?，F今園區內有8家企業實行分租，主要為五金設備、機械企業，每家企業分租面積在2000平米上下。

張先生的工廠于2019年搬遷至此，“當時搬得比較匆忙，看中這個園區，一方面是因為客戶在大嶺山，另一方面是交通方便?！北藭r，該園區一樓廠房租金為每平米25元左右，無需交管理費，考慮到價格相對合理，張先生便簽訂了長租協議。

但當他搬進來后，卻發現自己廠區的實際使用面積，與合同所簽面積出入較大。在自行測量后才發現，原本簽訂2300多平方米的廠房，實際使用面積只有1500平方米，公攤面積達到34.8%?！叭绻磳嶋H使用面積算，相當于租金達到了40多塊錢。”

除了公攤面積，對張先生這樣的五金企業還有更大的成本壓力，那就是電費。張先生表示，“園區物業不準企業自己裝電表，但收取企業每度電1.3元（不分峰谷平），加上硬性支出6900元的基本電費，還有5%電損?！?/p>

去年6月，園區內的企業與二房東曾就電費不透明問題出現爭執，部分企業核查了該園區電費，發現5月電費總共18萬元，而園區中兩個企業所繳納的電費已接近18萬元。但對張先生來說，由于合同未到期，加之搬遷成本接近百萬，所以只能“熬著”。 

在位于長安的同順工業園內，南方財經全媒體記者走訪發現，該園區公攤面積甚至直奔40%。來到這家看上去相對破舊的園區內，大約有近四十家企業入駐園區，同樣集聚了五金、注塑、模具等企業，每家企業的租賃面積一般都在1000平方米以下。

2013年后，以鄉情為紐帶的大量深圳“二手房東”，通過集資資本化，進入臨深片區和長安一些廠房租賃市場，以高出市場價廠租拿下經營權，并將市面上的廠房資源掌握在手中，實現了局部區域的市場壟斷。為快速回本，在“二手房東”運作下，此前數十年形成的廠房房主與企業主直接交易的行規被顛覆，租金以每年或者每三年8%—12%的幅度上漲。

隨著東莞《關于穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》出臺，通過集體資產網上交易平臺招租的廠房價格出現回落，甚至出現廠房無人競拍的情形。但發展至今，相關工業廠房廠租仍舊走在較高價位上。

南方財經全媒體記者走訪了園區幾家企業，一位模具企業負責人商先生表示，園區企業一般都比較小，所以租賃面積都不大，公攤面積就會非常大。商先生與物業簽的合同廠房面積為600平方米，每平方米30元，租金每年遞增10%，而實際使用面積才達到360平方米左右，公攤面積接近40%。如果按實際使用面積換算，租金相當于50元/平方米。

電費方面，商先生表示，除了常規電費1.2元/度（不分峰谷平），還有服務費（以前稱基本電費=報裝千瓦數*23元，每個租戶要交6900元/月），電損10%。

東莞將持續整治“二手房東”壟斷行為

南方財經全媒體記者梳理了此前《指導意見》中，彼時對“二手房東”炒作，東莞提出堵與疏結合，突出源頭治理的思路。其中包括提高準入門檻、提高監控能力、提高違約成本以及減少企業對“二手房東”的依賴等。 

明確鎮村廠房物業必須一律進入鎮級交易平臺進行交易，采取公開競價方式交易的，不接受個人和房產中介代理機構報名參與競投，原則上不得轉租分租；在鎮村廠房物業交易合同中依法約定禁止轉租分租條款和履約保證金條款；市、鎮街（園區）招商部門要完善工業廠房數據庫和信息平臺，動態掌握工業廠房利用情況，為招引項目落地提供高效的信息服務和平臺支撐。

在東莞一家工業園內，一位叫“龍哥”的二手房東跟南方財經全媒體記者直言，“你們需要多大面積，長安、虎門、厚街、大嶺山、塘廈的廠房我們集團都有，只要你說要求，十分鐘給你找到合適的?！睋埜缃榻B，他們集團在東莞地區管理著四十多個園區，一般客戶的需求都能滿足。

走訪中，南方財經全媒體記者發現，在東莞工業廠房市場，經過多年發展壯大，“二手房東”的生意經，從開始租賃，到承包小體量的舊廠房分租，再到與村委、個人以小產權的模式合建廠房分潤，已經成長起了幾個巨頭。

值得注意的是，部分“二手房東”更是開始嘗試自己買地建廠房，形成了部分“二手房東”寡頭。同一個“二手房東”會把控三十四個工業園區，每個園區面積在數萬到十數萬平方米不等。他們通過資本運作，對某區域內的廠房實現壟斷式占有，進而通過轉租方式謀取巨額差價，擁有了工業廠房租賃“定價權”，逐步控制了相關鎮村的工業廠房租賃市場。

截至2022年年初，東莞全市共有1821個面積在5公頃以上的鎮村工業園，工業用地中有超過75%位于上述鎮村工業園。此外，東莞大部分村鎮工業園土地利用粗放、開發強度較低，品質不高，建于2000年前的工業廠房約占工業園廠房面積的34%。這些老舊園區，是“二手房東”存在的重點區域。而東莞擁有19萬余家中小微企業，這些企業大部分以租賃工業廠房為主，巨大的市場需求，更是產生了大量工業廠房的“二手房東”。

東莞要實現制造業高質量發展，土地空間是最重要的要素之一。新的一年，東莞再度強調空間的重要性，提出2023年將繼續推進鎮村工業園整治改造，并擴大低成本空間統籌供給，5年內建設5000萬平方米高品質、低成本、快供給產業空間。而低成本產業空間的空間用地，主要以“三舊”改造為主。

而在2月10日舉行的東莞經濟高質量發展“2+2”政策新聞發布會上，東莞市工業和信息化局黨組書記、局長肖必良表示，2023年，東莞要通過建設優質低成本空間、減免緩交租金、整治“二手房東”壟斷行為等，降低用房成本。

專家表示，2023年，東莞高品質、低成本、快供給產業空間建設能否健康推進，民營企業用房成本能否順利降低，很大程度上取決于東莞對工業廠房“二房東”壟斷行為的整治情況。