南方財經(jīng)全媒體記者鄭康喜 東莞報道

“經(jīng)過我們實地測量，發(fā)現(xiàn)園區(qū)公攤達(dá)到35%，相當(dāng)于廠房租金變相增加了35%，這讓我們進(jìn)退兩難。”在位于東莞大嶺山鎮(zhèn)的“華榮產(chǎn)業(yè)園”里，一家五金設(shè)備企業(yè)的負(fù)責(zé)人張先生如是說。

在東莞，工業(yè)廠房“二手房東”壟斷行為曾長期存在。自2015年以來，東莞工業(yè)廠房租金進(jìn)入普漲模式，如臨深片區(qū)在2015年基礎(chǔ)上翻了一倍以上。不少地產(chǎn)商、中介紛紛切入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，做起“二手房東”，在東莞掀起一股廠房炒作風(fēng)。致使諸多鎮(zhèn)街廠租過快上漲，嚴(yán)重壓縮了制造企業(yè)發(fā)展空間，也讓“二手房東”擁有了工業(yè)廠房租賃的“定價權(quán)”，影響了民營經(jīng)濟健康發(fā)展的市場秩序。

2018年后，東莞密集出臺了一系列政策，有效打擊了“二手房東”現(xiàn)象，其紛紛進(jìn)入觀望階段。2023年開年，東莞再次明確表態(tài)，提出進(jìn)一步促進(jìn)民營經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，將工業(yè)廠房“二手房東”壟斷行為納入房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪畏秶Ｍ瑫r，在東莞推動建設(shè)的高品質(zhì)、低成本、快供給產(chǎn)業(yè)空間相關(guān)方案中，同樣對租賃型產(chǎn)業(yè)用房提出了要求，表明東莞將繼續(xù)打擊“二手房東”現(xiàn)象。

近日，南方財經(jīng)全媒體記者走訪了大嶺山、長安、厚街等鎮(zhèn)街工業(yè)園區(qū)，發(fā)現(xiàn)在工業(yè)廠房公攤、工業(yè)用電等企業(yè)成本方面，部分“二手房東”依舊通過多種方式，逐步壟斷了當(dāng)?shù)毓I(yè)廠房租賃市場。

公攤面積和電費上漲，制造企業(yè)成本直線拉高

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴南方財經(jīng)全媒體記者，經(jīng)歷了前幾年廠租上漲后，目前東莞鎮(zhèn)村工業(yè)園中，一手廠房租金平均在15-20元/平方米之間，公攤面積15%-20%是合理區(qū)間。如果是村委集體物業(yè)一手房東，則按實際面積無公攤，但需要統(tǒng)一租賃。

張先生所在的工業(yè)園，是一座位于大嶺山石大路邊上的老舊園區(qū)，園區(qū)面積約2萬平米，早年間由一家臺資企業(yè)從當(dāng)?shù)卮逦舛鴣怼Ｔ谂_資企業(yè)搬走后，被一家企業(yè)承租過來。現(xiàn)今園區(qū)內(nèi)有8家企業(yè)實行分租，主要為五金設(shè)備、機械企業(yè)，每家企業(yè)分租面積在2000平米上下。

張先生的工廠于2019年搬遷至此，“當(dāng)時搬得比較匆忙，看中這個園區(qū)，一方面是因為客戶在大嶺山，另一方面是交通方便。”彼時，該園區(qū)一樓廠房租金為每平米25元左右，無需交管理費，考慮到價格相對合理，張先生便簽訂了長租協(xié)議。

但當(dāng)他搬進(jìn)來后，卻發(fā)現(xiàn)自己廠區(qū)的實際使用面積，與合同所簽面積出入較大。在自行測量后才發(fā)現(xiàn)，原本簽訂2300多平方米的廠房，實際使用面積只有1500平方米，公攤面積達(dá)到34.8%。“如果按實際使用面積算，相當(dāng)于租金達(dá)到了40多塊錢。”

除了公攤面積，對張先生這樣的五金企業(yè)還有更大的成本壓力，那就是電費。張先生表示，“園區(qū)物業(yè)不準(zhǔn)企業(yè)自己裝電表，但收取企業(yè)每度電1.3元（不分峰谷平），加上硬性支出6900元的基本電費，還有5%電損。”

去年6月，園區(qū)內(nèi)的企業(yè)與二房東曾就電費不透明問題出現(xiàn)爭執(zhí)，部分企業(yè)核查了該園區(qū)電費，發(fā)現(xiàn)5月電費總共18萬元，而園區(qū)中兩個企業(yè)所繳納的電費已接近18萬元。但對張先生來說，由于合同未到期，加之搬遷成本接近百萬，所以只能“熬著”。 

在位于長安的同順工業(yè)園內(nèi)，南方財經(jīng)全媒體記者走訪發(fā)現(xiàn)，該園區(qū)公攤面積甚至直奔40%。來到這家看上去相對破舊的園區(qū)內(nèi)，大約有近四十家企業(yè)入駐園區(qū)，同樣集聚了五金、注塑、模具等企業(yè)，每家企業(yè)的租賃面積一般都在1000平方米以下。

2013年后，以鄉(xiāng)情為紐帶的大量深圳“二手房東”，通過集資資本化，進(jìn)入臨深片區(qū)和長安一些廠房租賃市場，以高出市場價廠租拿下經(jīng)營權(quán)，并將市面上的廠房資源掌握在手中，實現(xiàn)了局部區(qū)域的市場壟斷。為快速回本，在“二手房東”運作下，此前數(shù)十年形成的廠房房主與企業(yè)主直接交易的行規(guī)被顛覆，租金以每年或者每三年8%—12%的幅度上漲。

隨著東莞《關(guān)于穩(wěn)定工業(yè)廠房租賃市場秩序的指導(dǎo)意見》出臺，通過集體資產(chǎn)網(wǎng)上交易平臺招租的廠房價格出現(xiàn)回落，甚至出現(xiàn)廠房無人競拍的情形。但發(fā)展至今，相關(guān)工業(yè)廠房廠租仍舊走在較高價位上。

南方財經(jīng)全媒體記者走訪了園區(qū)幾家企業(yè)，一位模具企業(yè)負(fù)責(zé)人商先生表示，園區(qū)企業(yè)一般都比較小，所以租賃面積都不大，公攤面積就會非常大。商先生與物業(yè)簽的合同廠房面積為600平方米，每平方米30元，租金每年遞增10%，而實際使用面積才達(dá)到360平方米左右，公攤面積接近40%。如果按實際使用面積換算，租金相當(dāng)于50元/平方米。

電費方面，商先生表示，除了常規(guī)電費1.2元/度（不分峰谷平），還有服務(wù)費（以前稱基本電費=報裝千瓦數(shù)*23元，每個租戶要交6900元/月），電損10%。

東莞將持續(xù)整治“二手房東”壟斷行為

南方財經(jīng)全媒體記者梳理了此前《指導(dǎo)意見》中，彼時對“二手房東”炒作，東莞提出堵與疏結(jié)合，突出源頭治理的思路。其中包括提高準(zhǔn)入門檻、提高監(jiān)控能力、提高違約成本以及減少企業(yè)對“二手房東”的依賴等。 

明確鎮(zhèn)村廠房物業(yè)必須一律進(jìn)入鎮(zhèn)級交易平臺進(jìn)行交易，采取公開競價方式交易的，不接受個人和房產(chǎn)中介代理機構(gòu)報名參與競投，原則上不得轉(zhuǎn)租分租；在鎮(zhèn)村廠房物業(yè)交易合同中依法約定禁止轉(zhuǎn)租分租條款和履約保證金條款；市、鎮(zhèn)街（園區(qū)）招商部門要完善工業(yè)廠房數(shù)據(jù)庫和信息平臺，動態(tài)掌握工業(yè)廠房利用情況，為招引項目落地提供高效的信息服務(wù)和平臺支撐。

在東莞一家工業(yè)園內(nèi)，一位叫“龍哥”的二手房東跟南方財經(jīng)全媒體記者直言，“你們需要多大面積，長安、虎門、厚街、大嶺山、塘廈的廠房我們集團都有，只要你說要求，十分鐘給你找到合適的。”據(jù)龍哥介紹，他們集團在東莞地區(qū)管理著四十多個園區(qū)，一般客戶的需求都能滿足。

走訪中，南方財經(jīng)全媒體記者發(fā)現(xiàn)，在東莞工業(yè)廠房市場，經(jīng)過多年發(fā)展壯大，“二手房東”的生意經(jīng)，從開始租賃，到承包小體量的舊廠房分租，再到與村委、個人以小產(chǎn)權(quán)的模式合建廠房分潤，已經(jīng)成長起了幾個巨頭。

值得注意的是，部分“二手房東”更是開始嘗試自己買地建廠房，形成了部分“二手房東”寡頭。同一個“二手房東”會把控三十四個工業(yè)園區(qū)，每個園區(qū)面積在數(shù)萬到十?dāng)?shù)萬平方米不等。他們通過資本運作，對某區(qū)域內(nèi)的廠房實現(xiàn)壟斷式占有，進(jìn)而通過轉(zhuǎn)租方式謀取巨額差價，擁有了工業(yè)廠房租賃“定價權(quán)”，逐步控制了相關(guān)鎮(zhèn)村的工業(yè)廠房租賃市場。

截至2022年年初，東莞全市共有1821個面積在5公頃以上的鎮(zhèn)村工業(yè)園，工業(yè)用地中有超過75%位于上述鎮(zhèn)村工業(yè)園。此外，東莞大部分村鎮(zhèn)工業(yè)園土地利用粗放、開發(fā)強度較低，品質(zhì)不高，建于2000年前的工業(yè)廠房約占工業(yè)園廠房面積的34%。這些老舊園區(qū)，是“二手房東”存在的重點區(qū)域。而東莞擁有19萬余家中小微企業(yè)，這些企業(yè)大部分以租賃工業(yè)廠房為主，巨大的市場需求，更是產(chǎn)生了大量工業(yè)廠房的“二手房東”。

東莞要實現(xiàn)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，土地空間是最重要的要素之一。新的一年，東莞再度強調(diào)空間的重要性，提出2023年將繼續(xù)推進(jìn)鎮(zhèn)村工業(yè)園整治改造，并擴大低成本空間統(tǒng)籌供給，5年內(nèi)建設(shè)5000萬平方米高品質(zhì)、低成本、快供給產(chǎn)業(yè)空間。而低成本產(chǎn)業(yè)空間的空間用地，主要以“三舊”改造為主。

而在2月10日舉行的東莞經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展“2+2”政策新聞發(fā)布會上，東莞市工業(yè)和信息化局黨組書記、局長肖必良表示，2023年，東莞要通過建設(shè)優(yōu)質(zhì)低成本空間、減免緩交租金、整治“二手房東”壟斷行為等，降低用房成本。

專家表示，2023年，東莞高品質(zhì)、低成本、快供給產(chǎn)業(yè)空間建設(shè)能否健康推進(jìn)，民營企業(yè)用房成本能否順利降低，很大程度上取決于東莞對工業(yè)廠房“二房東”壟斷行為的整治情況。