21世紀經濟報道記者 孔海麗 北京報道

公積金及其貸款作為購房者最重要的資金渠道，其支持住房需求的作用愈發顯現。去年以來，各地因城施策，密集出臺了一系列公積金新政，有效降低了購房者的資金壓力，也有力支持了購房需求的釋放。

進入2023年，公積金相關支持政策的出臺也未放慢步伐。據21世紀經濟報道記者不完全統計，截至3月16日，共有北京、南京、常州、濟南、揚州、達州、南陽、梅州、徐州、合肥、玉溪等51個城市優化了公積金政策。

“商轉公”、公積金用作首付款、提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、放寬公積金貸款條件、“一人購房全家幫”、支持并提高租房提取公積金額度等政策“應出盡出”，為樓市企穩回升提供了動力。

在一系列需求端政策的支持之下，開年樓市復蘇企穩態勢明朗。國家統計局最新數據顯示，房地產投資、銷售、資金來源等關鍵數據都有改善，2月70城新房、二手房價格環比雙雙實現轉正。

切實降低購房成本

3月13日，南陽市住房公積金管理委員會辦公室宣布，對部分公積金貸款政策予以調整，將二套房首付款比例從30%降至20%，并提高了住房公積金的貸款比例，購買新建普通商品住房的，貸款額由“不得超過網簽備案合同房屋總價的70%”提升到“不得超過網簽備案合同房屋總價的80%”；購買二手住房的，貸款額由“不得超過契稅完稅憑證房產計稅價格的70%”提升到“不得超過契稅完稅憑證房產計稅價格的80%”。

3月10日，廣東梅州將住房公積金貸款雙方繳存最高額度由原來的40萬元調整為50萬元，單方繳存最高額度從25萬元調整為30萬元，異地繳存職工貸款最高額度從20萬元調整為25萬元。

“降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度”，正是公積金政策工具箱里最為常見的兩種舉措，也是減輕購房人資金壓力的普適政策。

去年以來，多數城市將首套房公積金首付比例從上一個樓市周期的30%調降至20%，并且公積金貸款額度也提升了數萬到幾十萬元不等。

值得注意的是，在這一輪樓市周期里，公積金政策也在結合實際、銳意創新。

2月27日，南京住房公積金管理中心發布《關于優化南京市提取住房公積金支付購房款相關規定的實施細則》明確，在南京市購買新建商品住房或存量住房的，允許用個人住房公積金賬戶內余額作為購房前期資金。

不只是南京，包括駐馬店、大連、清遠、泉州、惠州、中山、青島、珠海、廈門等在內的超過20個城市都發布了支持提取公積金用作首付款的政策。

按照往年的購房流程，購房人需要自籌首付款，等相關手續完成之后，才可以憑借購房資料提取公積金，補充現金流。

而在一線、強二線等房價比較高的城市里，往往籌集首付款已經成為了年輕人購房路上的第一道“大檻”。以北京為例，目前剛需群體如果要在五環內購買“上車房”，總價多在300萬左右，按照35%的首套房首付比例，加上中介費、稅費等各類資金，首付款可能不低于120萬元。

如此一來，多個城市實行公積金用作首付款，無疑在前期降低首付比例、提高公積金貸款額度的基礎上，又將購房壓力壓減了一個層級。

靈活運用“商轉公”

去年9月末，央行宣布下調首套房公積金貸款利率0.15個百分點，首套房的公積金貸款利率低至3.1%。

隨著公積金貸款成本的下調，存量房商業貸款與公積金貸款的差異越拉越大，部分城市的購房人，前兩年買房的商業貸款利率高達6%，即便經過LPR調降之后，仍然高至4.3%。于是，已經購買住房的購房人紛紛希望通過“商轉公”來降低貸款成本。

所謂“商轉公”，是指將尚未結清且已辦妥房屋所有權證的商貸轉為公積金貸款。

3月7日，南陽市住房公積金管理中心推出了住房公積金“商轉公+組合貸款”。符合條件的居民，可將原商業住房貸款剩余本息超出轉住房公積金貸款金額的差額部分按照原商業住房貸款償還，商業住房貸款本金剩余余額轉為住房公積金貸款。

此前在2月23日，揚州公積金管理中心發布公積金購房新政，自2023年3月1日起，開始受理首次使用公積金貸款的申請人家庭的“商轉公”申請；自2023年4月1日起，全面受理符合條件的申請人家庭的“商轉公”申請。

據21世紀經濟報道記者了解，南陽、揚州、福州、常州、漢中、洛陽、威海、臨沂、平頂山、蘭州等城市陸續推出了“商轉公”政策，并優化了“商轉公”的轉貸方式。其中，威海將“商轉公”貸款辦理商業住房貸款不超過三年的限制，調整為取得房屋不動產權證后即可申請，臨沂將“商轉公”最高貸款額度提至50萬元。

購房人把商業貸款轉化為公積金貸款后，房貸利率將得到有效降低，每個月的還款額也將隨之減少。

在“商轉公”的轉貸過程中，“以貸沖貸”方式更加便民。

以平頂山市執行的政策為例，符合條件的購房人可以辦理順位抵押登記手續，無需將原來的商業貸款完全結清，而只需要結清商業貸款與公積金貸款的差額部分，待公積金中心將公積金貸款發放至銀行之后，原商貸銀行即注銷抵押登記。支持“以貸沖貸”的銀行包括中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、交通銀行、中國銀行、興業銀行等6家商業銀行。

“這對于原本背負高息商業貸款，符合‘商轉公’條件，卻無力籌集到足夠資金把原商貸結清的家庭來說，可以切實減輕籌款壓力，也降低了此后每月的還款成本?！狈康禺a行業觀察人士分析說。

優化公積金政策城市有望繼續擴圍

除了前述公積金支持政策，“一人購房全家幫”、“公積金貸款向多孩家庭傾斜”、“放寬公積金貸款限制條件”等措施的推廣范圍也越來越大。

近日，徐州市優化了住房公積金組合貸款政策，取消首房首貸申請條件，凡符合辦理徐州市住房公積金貸款條件的職工，均可申請公積金和商業銀行組合貸款。擴大公積金和商業銀行組合貸款業務受理范圍，在淮海經濟區十城互認互貸基礎上，戶籍地為徐州的省內其他城市繳存職工在徐州市購買自住住房的，可申請公積金和商業銀行組合貸款。放寬按月提取住房公積金償還商業銀行個人住房貸款業務辦理條件，未使用或使用過一次住房公積金貸款的繳存職工均可申請辦理。

據中指研究院統計，2023年以來，滎陽、烏魯木齊、監利、漯河等城市新加入支持“一人購房全家幫”隊列；連云港、威海、臨沂、淄博、合肥等城市均提高了多孩家庭的購房公積金貸款額度，其中淄博更是支持“多孩家庭首套二套公積金貸款額度上浮20%”。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，公積金作為長期住房專用儲蓄，使用范圍較為受限，目前僅能專用于居民住房相關款項，針對性優化其使用范圍和使用方式符合大家對公積金的預期。

“由于公積金政策惠及的城市更多，政策優化調整可以更直接和普遍，因此優化公積金政策成為近兩年各地支持房地產市場發展、促進需求釋放的主要手段之一。”陳文靜進一步指出，“公積金相關政策有利于降低購房者置業門檻，較低的貸款利率也有利于減少家庭貸款利息支出，減輕還貸壓力，同時也提高了公積金資金池的使用效率?！彼A計，未來優化公積金政策的城市有望繼續擴圍。