21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 3月30日，合肥第一批次集中供地啟幕，共推出6宗涉宅地，吸引40余家房企圍獵，最終5宗地觸頂競品質成交，1宗高溢價成交，平均溢價率14.29%。此前一日，杭州舉行第二批次土拍，在推出的10宗地塊中有6宗觸頂搖號，搖號地塊平均參拍企業35家，最低中簽率僅2.1%。
這并非個例，2月21日，杭州60家房企參與蕭山市北地塊搖號；3月17日，南京建鄴區某地塊開拍即收到12輪競價，觸頂搖號；3月23日，北京42家房企競逐昌平宅地，創北京參拍企業之最……重點城市房企搶地“大戲”再度上演。
在系列政策支持下，今年房地產市場出現積極變化，市場銷售降幅明顯收窄，不少重點城市迎來樓市“小陽春”，房企到位資金、開工投資情況也持續改善。房地產市場修復特征向土地市場傳導，疊加土拍規則調整優化，“少量多次”成各地供地新特征，近期重點城市土拍市場熱度正在回升。
重點城市土拍市場熱度回升的原因有哪些？土地市場的回暖特征是整體性的嗎？市場會持續回暖嗎？
杭州土拍“高溫”再現
3月29日，杭州舉行第二批次集中土拍，共出讓10宗宅地，起始總價131.4億元，總出讓面積31萬平方米。根據最終土拍結果，有5宗在掛牌期報價就已經封頂，最終6宗地進入搖號階段，其余4宗地有2宗溢價成交，2宗底價成交。10宗地共攬金144.8億元，成交樓面均價19370元/平方米，平均溢價率10.2%。
在10宗地中，世紀城核心區23號地塊最受關注，中指研究院數據顯示，據不完全統計，該地塊共有50余家房企參與報名，地塊報名人數創新高。經過17輪報價，該地塊在掛牌期間報價就封頂進入搖號程序，成交價15億元，成交樓面價32244元/平方米，溢價率11.96%。
中指研究院浙江分院常務副總高院生表示，在杭州第二批次集中土拍中，參與搖號的房企顯著增加，6宗搖號地塊平均參拍企業數量高達35家（上批次地塊搖號企業平均數為20家），且企業類型多樣，最低中簽率僅2.1%。
“從開發商的參與度和報價溢價率看，確實土地市場較為火熱，開發商拿地積極性高?！?杭州貝殼研究院院長上官劍表示。
上官劍向21世紀經濟報道記者指出，杭州土地市場整體熱度維持高位，是房企融資改善、市場銷售回暖、拿地規則優化、亞運會機遇帶動等多因素共同作用的結果。
從房企端看，大環境持續寬松，房企融資難度和融資成本降低；從銷售端看，樓市“小陽春”帶動房企去化率好轉，推動開發商有錢拿地也敢拿地；從土地端看，本輪杭州出讓地塊較優質，給開發商預留了一定利潤空間，特別是能夠保證未來去化速度的錢江世紀城的地塊，吸引了47家房企參與搖號。另外，隨著亞運會腳步臨近，現在拿地還能趕在今年銷售，或者實現補倉，保證房企在杭市場份額。
杭州出現土拍“高溫”并非年內首次，2月21日，杭州今年一批次集中供地出讓，共推出13宗地，平均溢價率9.3%。其中8宗地價觸頂搖號，另有2宗溢價成交，3宗底價成交。其中蕭山區市北地塊吸引了60家房企參與搖號，創下杭州單一地塊參拍房企數量新高。
諸葛數據研究中心統計發現， 2023年，杭州供地節奏明顯加快，供地規模平穩，前兩批次供地均維持在10宗左右，明顯少于前兩年同批次的供應規模。杭州第二批次土拍溢價率仍然維持在較高水平，至此杭州已連續三個批次土拍溢價率保持在9%以上。與此同時，截止到第二批次供地，杭州已經連續6個批次實現零流拍。
上官劍表示，土地市場熱度提升，會保證杭州房地產市場供應量，“和新房搖號市場一樣，價穩量足”。
重點城市土地市場升溫
土地市場回暖特征并不僅限于杭州。同為熱點城市，成都分別于3月22日和28日進行了土地拍賣，共出讓7宗涉宅用地，無一流拍。
3月22日，成都進行今年首場土拍，共出讓4宗地，總成交金額35.64億元。其中2宗地進入搖號抽簽環節，即錦江100畝地塊和高新43畝地塊，前者有46家房企報名，25家進入抽簽環節；后者有32家企業參與搖號抽簽。兩宗地溢價率均為15%。
3月28日，成都第二場土拍熱度延續，共出讓3宗土地，全部進入搖號抽簽環節，總成交金額38.06億元，平均溢價率14.5%。據中指研究院不完全統計，該場土拍吸引了超33家房企報名。
3月進行土拍的還有北京、南京、合肥等城市。3月30日，合肥6宗涉宅用地全部成交，其中5宗觸頂競品質、1宗高溢價收官，攬金67.87億元，平均溢價率14.29%，熱門地塊參與競品質房企超20家；3月23日，北京2宗宅地全部成交，其中朱辛莊0028地塊吸引42家房企爭搶，是北京土地市場上有史以來企業參與最多的地塊；3月17日，南京11宗地塊全部出讓，其中4宗觸頂搖號成交，另有3宗溢價成交、4宗底價成交，建鄴區NO.2023G03地塊開拍即收到12輪競價觸頂進入現場搖號階段，最終溢價率14.81%。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，近期杭州、北京、成都等熱點城市土地市場升溫或有兩方面原因。
一是經過2022年疫情、經濟下行等多重考驗，房企對具備樓市銷售去化表現良好、房地產市場存在韌性及抗風險能力較強的熱點城市更加看好，布局意愿較高。
二是供地政策的優化調整也對市場回溫起到一定的助力作用，“少量多次”的供地模式，一定程度上緩解房企集中拿地的資金壓力，給予房企一定的投資喘息機會。與此同時，優質地塊頻推以及拿地門檻適度降低，又進一步提高了房企拿地積極性。
去年12月8日，自然資源部印發通知，優化完善集中供地政策。明確集中供地需提前3個月集中公示擬出讓地塊的詳細清單，在公開擬出讓時間段內，可以一次或多次發布出讓公告。天風證券認為，在完成規則調整后，原有的按年限定推介批次的限制得到突破，“集中掛牌，多頻少量”成為新土拍模式的主要特征。
從今年各地情況來看，中指研究院分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，截至3月23日，青島、濟南、北京、成都、深圳、杭州等16城發布2023年首批次土地擬出讓清單，擬出讓清單土地數量及規模與去年首批次基本持平，但各個城市差異較大，且多地普遍采取“少量多次”的方式組織出讓。
Wind數據顯示，今年1-2月100個大中城市宅地成交溢價率分別為3.82%和5.9%。相較1月，2月宅地成交率有所回升。但對比往年同期數據，仍有明顯差距，2019-2022年2月100個大中城市宅地成交溢價率分別為10.55%、12.52%、17.77%和4%。
關榮雪表示，當前熱點城市土拍已呈現出升溫態勢，但樓市壓力較大的城市暫時仍處于土拍平淡的瓶頸期，城市間土拍熱度分化或將加大城市間樓市成交端的分化，熱點城市或將在市場修復進程中率先站穩，且長期處于領先地位。
光大證券梳理發現，在近期完成第一批次集中土拍或完成部分土地出讓的7個城市（蘇州、杭州、鄭州、南京、北京、廣州、成都）內部，也存在分化特征，非核心地塊以零溢價成交情況居多。
這與上官劍的感知類似。其認為，杭州土地市場也是分化式行情，利潤低和去化速度慢的區域，溢價率不高。整體來看，隨著杭州拿地難度進一步加大，會有部分需求外溢到周邊區域。下一次土拍，地塊將更偏近郊，預計后續土地市場將出現小幅降溫。
土地市場與房地產市場相互作用，關榮雪認為，熱點城市土地市場回暖將對房地產市場產生一定的積極影響，一方面，土地市場回暖從側面反映出房企投資信心正逐步恢復，有助于行業整體信心的提振；另一方面，熱點城市土地市場回暖，也折射出房企看好熱點城市后市項目開發，這將帶動當下市場銷售端信心的回升。
上官劍提醒，拿地企業還是以布局重點城市，以及核心區域為主。隨著各地二手房市場成交量回落，需要關注行情的持續性。
