21世紀經濟報道 見習記者黎雨辰 北京報道  隨著公募REITs發行趨于常態化，多只在2022年成立并上市的產品，也在近期迎來了首個年報季。

4月4日，國金中國鐵建REIT、華夏中國交建REIT在上交所組織下，于同日雙雙召開了業績說明會。

截至該日，兩REITs總市值超過130億元，占上交所已上市REITs的18.44%。

作為去年承壓最為顯著的底層資產類型，從年報數據來看，兩只高速公路類REITs2022年的可分配金額均并未完全實現預期。不過在基金管理人、原始權益人的高度協同下，兩項目依然取得多項運營管理成果，通過降本增效，最大化保障了投資者收益。

而隨著2023年高速公路的客車流量和通行費收入改善、全國收費公路對于貨車的通行費優惠政策也已結束，兩項目相關負責人均在業績會上認為，行業的業績修復路徑已經逐步清晰。

展望后市，2023或將是底層資產創收增收、重新煥發生機的一年。

身為創新型投資產品，兩只公募REITs業績會的順利舉辦，亦開創了公募REITs的投資者交流先河，其本身具有里程碑意義。上交所有關負責人表示，未來將持續加大REITs業績說明會支持和服務力度，推動業績說明會更有效地傳遞價值。

國金中國鐵建REIT：著力踐行創新創效

公開信息顯示，國金中國鐵建REIT于2022年7月8日在上交所上市，募集規模為47.93億元。

在3月30日最新發布的年報中，國金中國鐵建REIT自2022年7月18日成立至2022年年底累計實現收入3.1億元，報告期內可供分配金額3.9億元，僅完成招募說明書預計金額的91.4%。

“2022年10-12月貨車通行費減免10%的政策，均對渝遂高速重慶段車流量和通行費收入產生了一定的負面影響。報告期內重慶市出現了不同程度的山火、高溫等因素，也影響了居民出行意愿?！眹鸹餜EITs投資部副總經理唐耀祥在業績會上解釋稱。

據了解，國金中國鐵建REIT所投資的基礎設施項目——渝遂高速重慶段，其2022年全年出入口通行量為3454.11萬輛，同比下降25.42%。項目公司去年實現通行費收入及其他收入合計6.5億元，較招募說明書所披露的年度預測收入減少了4284.87萬元。

不過和其他高速公路REITs相比，國金鐵建REIT業績韌性猶存，其91.4%的分配金額完成率已然居于市場同行業首位。

實際上，在營收下降的困境面前，國金基金與中鐵建重慶投資集團作為管理人與外部管理機構，在2022年及時調整、優化了一系列相應的運營管理計劃。

而作為成果，唐耀祥稱，項目在2022年的付現成本在2021年預測值的基礎上進一步壓降了3048萬元?？鄢厥庖蛩睾?，項目去年營業成本不到4億元，優于2021年同期表現。

記者注意到，國金中國鐵建REIT在運營管理中，尤其重視科研技術的投入與應用。

其中在2022年，鐵建股份作為運管機構，曾通過與重慶交大合作研發“重點路段次生事故主動防控技術”，有效提升高速公路次生事故管控能力與效率。由于大交通量對渝遂高速公路路面抗滑性能衰減影響較為明顯，運管機構開展了預防性養護成本與效果分析，確保了“隧道養護不降低凈空高度、橋梁養護不增加自重”。此外，項目公司還同時開發了“鐵建億聯云服務”平臺，將養護、機電、服務區管理模塊化，推進信息化、數字化進程，進一步提升管理效率。

值得注意的是，去年四季度以來，高速公路行業已開始出現明顯業績修復空間，業內普遍認為其基本面的改善確定性較高。

數據顯示，2022年12月出入口車流量較11月環比上漲92.56%，而隨著《關于進一步優化落實新冠肺炎疫情防控措施的通知》（下稱“新十條”）等疫情防控優化政策的陸續出臺，涉及基礎資產的疫情管控措施得到了進一步放松和紓解，基礎資產車流量逐步回升。

展望2023年，成渝地區可期的經濟發展走勢，也無疑將成為國金中國鐵建REIT項目車流量長期增長的基礎。

2023 年 1 月，重慶市出臺《重慶市推動成渝地區雙城經濟圈建設行動方案》，其中指出將加快打造成渝地區雙城經濟圈4個“1小時交通圈”，推動形成國際聯通，區域貫通，市域互通要素暢通的國際性綜合交通樞紐集群。

國金中國鐵建REIT相關負責人告訴21世紀經濟報道記者，該方案推進后，加密了高速路網，便捷了居民出行，有效地實現了成渝雙核超大城市和周邊主要城市之間的互聯互通。“本項目地處川渝經濟圈中交通核心區域，沿線地區經濟發展活躍，因此該方案推進后對本項目車流量的引流有著積極作用?！?/p>

華夏中國交建REIT：項目處在潛在增值周期

華夏中國交建REIT自2022年4月13日成立，主要投資于武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段項目。年報顯示，至2022年年底，項目累計實現收入3.2億元，報告期內可供分配金額2.5億元，完成率86.17%，累計分紅1.78億元。

“雖然過去一年運營的環境是非常艱難的，但我們和運管機構一起還是做了最大的努力。”在業績會上，華夏基金基礎設施與不動產投資部負責人莫一帆語氣誠摯。

據莫一帆介紹，去年以來，為最大化程度保障嘉通高速的平穩運營、維護項目公司和投資人利益，華夏基金和中交投資曾圍繞項目開展了一系列降本增效工作，通過開展協定存款業務、與貸款銀行簽訂補充協議等方式調降了貸款適用的利率等，使基礎設施項目公司EBITDA利潤率保持在82.88%的良好水平。

2022年四季度末行業企穩回升后，華夏基金同樣對項目的后續經營表現寄予了樂觀展望。

記者在業績會中了解到，嘉通高速客貨比長期保持在2:8左右，而在“新十條”出臺后，該公路客運比已經快速回升，公路貨運周轉量數據也恢復增長。放眼2023年，華夏交建REIT管理方認為，高速公路將是經濟活動復蘇下優先且直接受益的板塊，也會在2023年展現出比較好的彈性。

“我們的信心還是來自于底層資產的基礎素質和區域的發展前景，包括基金管理人和運營管理機構的管理能力，以及中國交建對平臺的支持和重視?！蹦环赋?。

2022年12月5日，華夏中國交建發布公告，稱其原始權益人——中交投資有限公司將以集中競價交易方式增持不超過1200萬份基金份額。12月7日，中交資本完成了首筆116萬份額的增持，總增持金額1008萬元。

在莫一帆看來，該增持對市場信心的提振十分明顯?！霸谠龀趾蟮?個交易日之內，華夏中國交建REITs在二級市場價格上升了5%左右。我們認為這一增持展現了中國交建對基金和項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可?！?/p>

在最新年報中記者也注意到，華夏中國交建小幅調降了共計0.9億元的項目通行費收入，但同時上調了對項目資產的估值。2022年末，嘉通高速最新評估值為101.5億元，相比于上市前的98.32億元，擁有約3%的增幅。

通行費收入下調背后，項目估值緣何反升？面對這一投資者關切，莫一帆解答稱，和其他底層資產類型的REITs相比，高速公路類REITs作為特許經營權類資產，普遍具有更長的剩余期限。而評估的增值，主要為對該類資產采用現金流的折現法進行評估所致。

“評估值會出現先逐年的小幅上升，其后逐年下降的凸顯的特點?！蹦环赋觯皬墓乐到Y果來看，當前華夏中國交建項目正處在潛在增值周期?！?/p>

此外，在上市即將滿一年之際，中交投資相關負責人還在業績會上主動表示，公司與華夏基金已在積極籌備擴募的相關工作。

中交投資進一步向21世紀經濟報道記者介紹稱，截至2022年底，中國交建已通車運營高速公路項目52個（包含參股項目），可供擴募的項目儲備豐富。預期擬擴募資產需位于經濟發達區域及經濟增速較快具有增長潛力的地區，并已進入穩定經營階段的成熟資產。

“華夏中國交建REIT作為中交集團旗下唯一的高速公路REITs上市平臺，戰略意義重大。中國交建非常重視與基金管理人共同維護這一平臺的資本市場形象，未來將繼續以優質資產注入REITs平臺，將華夏中國交建REIT做大做強，增厚投資人的收益，保持本產品在資本市場上對投資者持續吸引力?！敝薪煌顿Y表示。

業績說明會“首秀”：讓REITs與投資者更進一步

區別于常見公募基金產品，REITs將特定不動產或基礎設施作為投資標的，并擁有基金管理+項目外部管理的特點。

這一特點意味著，公募REITs的資金流向更加公開透明，信息披露特征也與上市公司接近。

作為管理主體，公募REITs基金管理人與項目運管機構、原始權益人，也因此存在打通信息壁壘、強化投資者對項目理解與投資決策的必要性。

作為REITs市場大類資產之一，高速公路REITs一直是市場、投資者和媒體關注的焦點。在這一背景下，本次兩只公募REITs業績會的順利舉辦，可以說其本身便具有里程碑的價值。

“兩只高速公路REITs首次通過上交所路演中心舉辦業績說明會，是管理人履行信息披露職責、回應投資者關切、保護投資者合法權益的重要舉措，有利于發揮管理人傳遞價值、投資者發現價值的橋梁作用?！鄙辖凰嘘P負責人向記者指出。

據上交所介紹，為增強投資者獲得感及互動效果，本次業績說明會充分利用上交所數字技術，以“現場直播+網上連線”方式舉辦，包括管理人作業績說明、回復前期征集的投資者提問、中小投資者互動問答、機構投資者及媒體互動問答、會議總結5個環節，總時長約1個半小時，充分保障了投資者溝通訴求。

整體來看，在業績說明環節，兩家基金管理人堅持“報喜也報憂”，分別就2022年年報主要財務指標、項目業績及經營情況進行生動講解，并針對影響高速公路現金流的關鍵因素作出重點回應。

在答投資者、媒體問相關環節，基金管理人與項目運管機構、原始權益人直面關切，圍繞市場普遍關心的財務情況、經營目標、戰略方向等方面的問題，實事求是地說明情況。同時，本次業績說明會均提前公開征集問題，圍繞投資者關注點作了充分準備，提高了說明內容的含金量。

而除了對項目的具體運營或財務情況表達關切外，記者還注意到，亦有投資者在業績說明會上就REITs的產品概念與結構、投資標的本身向項目負責人“求科普”。可以說，業績會的召開還讓REITs這個尚且“新鮮”的概念與投資者更近了一步。

上交所有關負責人表示，上交所將切實落實進一步推進“開門辦審核、開門辦監管、開門辦服務”行動方案要求，加大REITs業績說明會支持和服務力度，鼓勵REITs管理人用好用足上交所路演中心平臺，推動業績說明會提質增效，更有效地傳遞價值。

“上交所也將支持已上市REITs通過擴募做優做強，促進投融資良性循環。著力在提升投資者體驗感和獲得感、提高投資者參與度等方面下功夫，保護投資者合法權益，不斷厚植敬畏投資者的市場文化。”相關負責人稱。