21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

要賣的房子降價60萬還賣不出去，眼瞅著要買的房子臨近違約期，張望恨不得吃上一大把后悔藥。

幾個月前，他把位于北京東四環外的一套一居室掛牌，心理價位卻從400萬一降再降，曾一度覺得380萬的報價太低沒賣，如今340萬竟也沒人肯簽約。

但其實，張望的房子并不算差，甚至可以算得上是好流通的商品房。他的經歷，正是當下北京二手房市場冷淡的寫照。

6月、7月，北京二手房市場的成交進一步走低，出現了不同程度的降價。

21世紀經濟報道記者調研發現，在最新的這一輪行情里，尤其是老破小戶型降價比較多，次新房降價幅度略低。以400萬總價為例，降價幅度從20萬到40萬不等，部分難出手的頂層老破小，如果業主著急置換，降價幅度會更大。

哪怕是核心區域學區房也受到降價影響，老破小學區房與最高點時的價格相比，降價幅度甚至達到數百萬級別，次新學區房降價幅度能好一些，但也有下調。

去年11月，北京二手房掛牌量突破10萬套的消息曾掀動市場情緒，而21世紀經濟報道記者了解到，目前，北京二手房的實際掛牌量，已經逼近15萬套。

“在售房源多，買房人的選擇多，根本不著急?！币晃毁Y深房產中介表示，現在市場觀望情緒非常濃厚，買房的人群普遍都在挑揀，試圖尋找更高的性價比。

對于賣方來說，降價多少，則取決于出售的急迫程度。多位中介人士告訴21世紀經濟報道，要想賣得快，要么房子真是特別優質，要么降價實在狠。

不過，仍要理性看待北京二手房市場。拉長時間來看，北京樓市的買方需求仍在，受困于連環單的賣方也在逐步出清，房產經紀人們普遍判斷，接下來的北京二手房市場或將趨于穩定，“是入手的好時機，可以仔細挑挑看?！?/p>

量價齊跌

今年3月，趁著北京樓市“小陽春”，張望把他的一居室以400萬的掛牌價登記了出來，同步在尋找置換房源。

他所在的小區建成于2004年之后，在附近扎堆的上世紀80年代老破小里，算是樓齡比較新的，小區年輕人多，房源流動速度向來可觀。

原以為很快就能以心儀價格賣掉房子的張望，卻從未拿到自己的預期價格。

掛牌之后，有買家報價380萬元，他拒絕了；一段時間之后，看房的客戶越來越少，張望把掛牌價調低到了380萬，買家報價卻多為360萬，他再次拒絕了這個價位；再后來，張望不得不把掛牌價調整到了365萬，并且叮囑中介要告訴買方這個價格“已經非常誠心了”。但到目前為止，這套房子的掛牌價已經降到了343萬，張望的心理預期大幅度回落到了340萬，依然沒能順利成交。

“來談價的買方出價越來越低，所有人都想著往低了砍價。”張望的經紀人說，主要原因在于北京的二手房成交量低，掛牌量大，客戶對未來不看漲，就都不著急買。

這就意味著，類似于張望這樣的連環單業主會比較被動，只能以降價來換得成交，而且也不一定能成功。

從掛牌至今，張望經過了北京二手房市場最新一輪的波峰與低谷。

今年年初，前期積壓的買房需求集中釋放，包括北京在內的多數城市都迎來了“小陽春”。

北京住建委官網數據顯示，今年2月，北京二手房網簽量突增至15316套，環比上漲了84%，3月進一步增長至22192套，市場氣氛隨之火熱。

21世紀經濟報道記者在此前的采訪中得知，彼時成交周期明顯縮短，成交價也有所上浮，“買房人發現，出手不夠果斷的話，看中的房子很快就會被別人買走?！?/p>

4月，隨著后續需求動力不足，且業主受“小陽春”影響調高掛牌價，北京二手房成交量明顯下滑，網簽量為13928套，環比下降近4成。5月、6月，數據進一步下行，分別為12982套、10683套。

據多位房產中介透露，7月份，北京二手房成交量仍在低位徘徊，成交價也有進一步松動。

以北京東五環外一個流速較快的商品房小區為例，該小區戶型多為兩居室，掛牌價從550萬-600萬不等，3月份至今，成交價有降20萬的，也有降40萬的。

老舊小區的二手房降價幅度更高，約為6%-10%。如果房子恰好是頂層，或者臨街，業主又著急出售，也不乏降價12%及以上的案例。

即便是核心區域學區房，價格也在調降。趙青今年5月份在東城區二環內購置的一套學區房，如今也降價了20萬元，約占總價的2%。

麥田房產分析師表示，近期市場成交減少，成交房源價格和前幾個月相比有所下降，市場上愿意做出價格讓步的業主比例以及讓價力度均有所增大。根據麥田房產數據統計，6月份二手房議價空間和上月相比擴大0.67個百分點。

另一方面，北京二手房掛牌量逐月走高，掛牌量處于歷史高位，但市場供應很不均衡。

麥田房產方面數據顯示，當前北京二手房交易中，置換需求占比逐漸走高，人們對于高品質次新房源的需求越來越大。但在目前北京掛牌房源中，每兩套在售房源就有一套是房齡超過20年的老房子，且從去年年底開始，房齡10年以內的次新房源占比減少明顯。

雙方博弈

二手房買賣雙方的心理拉鋸，已經到了一個新的巔峰。

劉旸作為首次置業人群，感知到北京二手房的降價潮后，從6月下旬開始看房，在看房的過程中，她發現談價空間愈加寬松。

一開始，劉旸的目標聚焦在老舊小區的小兩居戶型，結果看房過程中，她發現“老破小”的成交價，動輒比報價低了幾十萬。和經紀人詳聊過后，劉旸得出了“老破小不扛跌”的結論，開始轉戰次新房。

次新房的談價空間沒有那么富余，但劉旸瞄準了急售的業主們，也談了幾次價格，出價比業主們的心理底價還要低，她說“反正也不急，萬一談成了呢?！?/p>

市場上這樣的買家不在少數。一位經紀人告訴21世紀經濟報道記者，業主越是著急賣房，來談價的買家越是希望以更低的價格簽約?！拔椰F在都勸置換的業主，盡量先把自己的房子賣出去，再去看下一套，要留出來足夠的銷售周期，不然很可能新買的房子要交錢了，自己的還沒賣出去。”他說。

但同時，也有一批不肯降價的業主，在堅守心理預期價格。

王帆有一套老舊小區的小兩居在掛牌售賣中。3月份，同單元同戶型的房子以450萬的價格售出以后，王帆就把自己的房子以460萬的價格掛了出來，她的心理預期是450萬元，至今也沒能成交。

“當前業主心態出現分化，一方面，著急賣房的業主想要通過價格讓步換取快速成交，另一方面，不著急賣房的業主心理預期仍然沒有明顯下降?！丙溙锓慨a分析師表示，“小陽春”時期，部分業主抬高了預期，漲上去的價格往往很難往下調整。

該分析師認為，當前買賣雙方的價格博弈在繼續，隨著時間的推移，市場上累積的調價房源會逐漸增多，而高性價比優質房源增多后，會推動觀望客戶入市。他補充說，北京市場正處于階段性需求回調的時期，三季度對購房者來說是一個不錯的窗口期。

與劉旸同期看房的剛需人群，已經有人打算認真簽約了，他們的觀點在于，因為連環單而急售的業主正在減少，如果不把握這一波周期，后面可能碰不到這么合適的價格了。

劉旸最近依然不打算簽約，她說，雖然北京的二手房價格已經下來了，但她最大的擔憂在于，如果背上了房貸，后面丟了工作該怎么辦？對于是不是要成為“有貸一族”，她還在猶豫。

此外，北京二手房市場對于調控松綁的預期也開始凸顯。多位中介提到，不少買家希冀北京降低二套住宅首付比例、放寬“普宅”與“非普宅”的認定標準，以獲得更優的置業條件。

（文中張望、趙青、劉旸、王帆均為化名。）