21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道  前后相隔不到一周的時間，關于城中村改造的內容，接連出現在兩次中央高層會議上。

據新華社報道，中共中央政治局7月24日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。在提及房地產相關內容時，會議指出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

就在幾天前的7月21日，《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱《意見》）在國務院常務會議上審議通過。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

業內人士認為，在穩增長、擴內需、促消費的經濟形勢下，推進城中村改造無論在供給端還是需求端，都具有重要的意義。

作為承載著大量年輕人、新市民、外來人口的超大特大城市，其城中村改造不僅著眼于住房需求的改善，也是關乎城市產業配套規劃、普惠公關服務和市政基礎設施的不斷完善，更是未來城市功能形態的示范樣板。部分研究機構預測，今后3年，城中村改造帶來的投資規模每年或達萬億元以上。

政策連續性

關于城中村改造的相關內容，早在今年4月28日的中央政治局會議即有表述，此次中央政治局會議又再提及和國常會通過相關意見。

“國常會審議通過的這個指導意見，就是對4月28日政治局會議精神的貫徹落實。在當前迫切需要推進穩增長，擴內需的經濟形勢下，推進城中村改造無疑是題中之義。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

此次國常會審議通過的《意見》，從內容來看，大致可分為4個大的方面，主要涉及主體責任、資金籌措、改造方向、推進節奏。

比如，國常會指出，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。

諸葛數據研究中心分析認為，地方政府合理的工作規劃將對城中村改造的有序推進起到至關重要的作用，同時也體現出城中村改造工作也是促進保障性住房建設工作的重要一環。

此外，會議還指出，要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。

從更大的范圍來看，城中村改造屬于城市更新的一部分，在此前的多次會議和相關文件中，住建部對于城市更新的相關要求均強調了杜絕城市更新建設中“大拆大建”的問題，“漸進式”將是未來城中村改造的重要方式。

在中指研究院調查事業部運營總監吳建欽看來，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造是我國開展存量提升，實施城市更新行動，推動新型城鎮化和城鄉融合過程中的重要抓手。國家發改委早在2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務中就提到，要在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等“三區一村”改造為主要內容的城市更新行動……因地制宜將一批城中村改造為城市社區或其他空間。2022年，國家發改委繼續提出要“因地制宜改造一批大型老舊街區和城中村?！币虼?，本次政策也是對國家近年來關于“三區一村”改造思路的延續和深化。

據民生證券測算，目前已有11個城市公布“十四五”規劃期間投資規模4.4萬億元。按照這一節奏，預計2023-2025年，21個特大超大城市每年城中村改造投資規?；蛟谌f億元。

此外，第三方數據顯示，2019-2021年城中村改造規模都超萬億元，只是2022年有所降溫，因此，綜合這些口徑，民生證券預計未來三年21城城中村改造投資或每年1萬億元。

一家頭部房企北方區域相關人士也對21世紀經濟報道記者表示，當前城中村改造的相關提法，其最大的意義在于給市場提供了非常大的信心。

地方探索

在地方層面，各地已經在城中村改造方面進行了諸多探索。

從北上廣深這四個超大城市看，北京未出臺城中村改造的專門文件，但針對范疇更大的城市更新，建立了“總體規劃—專項規劃—街區控規—更新項目實施方案”的工作體系。

而在上海，城中村改造是城市更新的一環，房企和險資共同設立城市更新基金。根據上海市房屋管理局數據，截至2022年底，全市已批準的62個城中村改造項目引進社會資金達5500多億元，主要來源包括實施改造主體出資、金融機構配套融資、由房企和保險資金共同設立的城市更新基金等。

廣州的做法，則是相關條例正在公開征求意見，強調城中村改造與住房保障、產業轉型相結合。

今年6月，廣州市住建局發布《優化城中村全面改造項目審批流程的通知》，提出加快啟動城市更新前期計劃、優化方案審批流程、支持分片分期實施、優化規劃建設許可手續、加大金融支持力度等五個方面共十二條改革措施，加快推動城中村改造項目落地實施。

今年7月，廣州市住建局公開征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》意見，華泰證券認為，從中可以看出，廣州市對于將城中村改造與保障性住房相結合、推動產業轉型較為重視，也希望在補償安置、土地轉性等方面探索創新模式。

深圳則針對城中村改造出臺專項規劃，與保障性租賃住房的籌集工作統籌推進。

深圳市是唯一針對城中村改造出臺了專項規劃的一線城市。根據《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規劃(2019-2025)》，深圳市計劃在規劃期內保留一定比例的城中村，合理有序開展城中村更新工作，逐步消除安全隱患、維護城市肌理、傳承歷史文脈、保障低成本空間、完善配套設施、提升環境品質，實現城中村可持續的全面發展。

此外，總體規劃單列一條“強化城中村租賃市場管理”，加強城中村租賃市場監管，引導城中村存量房屋開展規?；赓U業務。

而在今年3月，深圳市住建局印發《深圳市城中村保障房規?；焚|化改造提升指引》，統籌推進城中村綜合整治與保障性租賃住房籌集工作。

2023 年，深圳計劃推進4.9萬套(間)城中村規模化品質化改造提升項目，約占全市城中村租賃住房總量的1%。