21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

北京住建委官方數據顯示，９月截至27日，北京二手房成交12658套，環比8月同期上漲45%，較去年9月同期相比上漲11%。

北京落地實施“認房不認貸”政策后，樓市活躍度明顯上升，尤其是新政后一周，市場情緒高昂，后續雖有所回落，但9月成交量開了個好頭。

新政激發“賣一買一”置換需求

“認房不認貸”政策的落地，利好有過住房貸款記錄、置換家庭名下在京唯一房產的購房群體，首付比例和貸款利率執行標準均由“二套”變“首套”。

麥田房產統計數據顯示，9月截至27日新增掛牌房源量和8月同期相比，增加超過7成。

從9月以來北京在售房源總庫存量變化來看，房屋面積越小，庫存增速越快，房屋樓齡越老，庫存增速越快。

“這表明，相當一部分業主想抓住本輪政策和市場機會，將持有的小戶型、老房齡、位置偏遠的剛需型房源置換成居住體驗更好的住房。”麥田房產分析師表示。

成交量沖高后有所回落

新政后的首個周末，北京二手房成交量迅速走高。

據21世紀經濟報道記者了解，新政后首個周末，北京某知名頭部中介的成交量大幅上漲，有資深中介透露，9月2日和9月3日，該品牌單日成交量達到了600多套，而今年4月以來，單日成交量多在100套左右，“飆升6倍”。

而首個周末快速釋放的成交，多是在政策落地前已多方比選、意向房源基本鎖定的客戶，政策寬松落地刺激其立刻下定。

隨著前期高意向客戶陸續成交，之后幾周成交量和高峰相比有所下降。

北京某知名頭部中介的成交數據顯示，該品牌在新政后第三個周末的成交量已經回落到了400多套，雖然還未落到低谷，但已經顯露疲態。

綜合來看，9月北京二手房市場的熱度和8月同期相比仍有明顯提高。麥田房產數據顯示，9月截至27日帶看量和8月同期相比增長38%，新政利好下需求逐步釋放。

業主價格預期回歸理性

衡量二手房市場的另一個重要標準是房價的變化。

新政后，業主預期經歷了一個先升后降的過程。

一位持有北京朝陽區東四環外“老破小”戶型的業主告訴記者，8月，他從中介那里了解到，北京二手房市場相當冷淡，他那套房如果想出手，掛牌價要調低，成交價會比今年年初低20萬元左右。

9月，隨著北京“認房不認貸”政策落地，意味著這位業主也像其他所有名下持有一套房的業主一樣，擁有了“賣出現有住房以獲得首套資格”的機會，該業主隨即趁市場起勢將房屋價格調高了10萬元。

只是隨著時間推進，中介不斷透露市場熱度較年初還是有差距，調高的掛牌價并不能轉化為實際成交價，還有可能降低帶看量，該業主逐漸將預期價格再次調低。

類似的情況并非孤例。麥田房產數據顯示，新政后第一個周末，調價房源中漲價房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后占比又下滑到17%，回到和8月份相當的水平。隨著市場趨勢逐漸清晰，業主預期逐步回歸理性。

當前北京房地產市場上的購房需求以換房為主導。麥田房產分析師指出，相比剛需首置，改善換房考慮的因素更多，決策周期拉長，對于此次新政后需要“賣一買一”的置換客戶，需要先將現有房源掛牌出售后才能將需求釋放，因此新政后市場成交的升溫將是一個相對緩慢的過程。預計年底前，北京二手房市場節奏修復較為平緩，將呈現溫和升溫的態勢。