21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海、蘇州報道

突如其來的熱搜，讓陸家嘴（600663.SH）位于蘇州的大型房地產綜合體項目——錦繡瀾山頻頻出現在網絡。

“這事情我們都知道好幾年了，有那么嚴重嗎？”11月9日，住在蘇州高新區滸墅路某安置小區的黃堅（化名）對21世紀經濟報道記者說，他在此居住了幾十年，并未在意腳下的土地是否被污染。

他表示，蘇州鋼廠搬來之前，這里都是鄉村，后來慢慢蓋了商品房小區?！皫啄昵拔疫€去看過陸家嘴那個小區的房子，戶型不好，沒看上?！秉S堅說，最近這個樓盤因為陸家嘴索賠百億的事情出名了，已成為鄰里茶余飯后的談資。

（已建成的一個住宅組團，圖源：21世紀經濟報道記者攝）

據了解，陸家嘴在2022年4月公告披露過意外發現地塊存在嚴重污染風險。彼時地塊已全面停工停售。陸家嘴在11月4日的公告里披露了事件最新進展：上海陸家嘴及其子公司佳灣公司、佳二公司與江蘇蘇鋼集團有限公司、蘇州市環境科學研究所、蘇州市蘇城環境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會、蘇州市自然資源和規劃局（以下合稱“被告方”）因土壤污染產生侵權糾紛，原告方向江蘇省高級人民法院提起民事訴訟。目前法院已立案受理，尚未開庭審理。

目前，已交付入住的兩個組團峰譽庭和錦園，只有峰譽庭入住率比較高，共有幾百戶業主。他們現在憂心忡忡，此前也曾維權無果。一名業主林美（化名）透露，錦園二期只交了定金的買家目前已退款，錦園一期賣出了20-30套房子，也有業主去找開發商退錢，但沒有給說法，至今沒退。

21世紀經濟報道記者在現場看到，錦園只有1棟與11棟有零散幾戶入住，多為老人。少量陽臺上有晾曬衣物，其余樓棟雖然已經蓋好，但看上去沒有居住痕跡的。

此外，商場、寫字樓與雷丁學校，均為峻工狀態，且均為空置。據了解，最先查出有嚴重污染的2號地塊也是雷丁學校所在地塊。

一紙公告撕開冰山一角

陸家嘴公告顯示，2016年，公司指定控股子公司佳灣公司和佳二公司（通過信托計劃）組成聯合體在上海聯合產權交易所聯合競得蘇鋼集團掛牌出讓的綠岸公司95%股權，綠岸公司名下的主要資產為位于蘇州高新區蘇通路北、蘇鋼路東的17塊土地使用權。

陸家嘴方面直言，2022年以來，公司及各方環境調查確定綠岸公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。同時，公司委托專業機構核查發現，在案涉土地的調規變性及出讓過程中，各被告存在一系列違法違規、弄虛作假、不依法履職的侵權行為，共同導致了原告方受讓存在嚴重污染的案涉土地。

實際上，2022年4月13日，陸家嘴就曾發布公告自曝項目土地存在污染風險。在其購買的17宗土地中，現已開發其中8宗地塊，卻意外發現已建設教育設施的2號、13號地塊及尚未開發的3號、4號地塊均存在嚴重污染風險，土壤或地下水中諸多元素大幅超標，不符合該等地塊原對應的規劃用地標準，4幅地塊面積合計約11.8萬平方米。截至2021年末，該4幅地塊累計工程投入金額約為4.5億元。

而公告也揭露，當時蘇鋼集團給出的綠岸公司名下地塊檢測報告顯示，非焦化區域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發利用。

陸家嘴稱，基于對公開市場股權掛牌信息的信任，以及對政府部門行政行為的合理信賴，根據規定對相關所知信息進行了真實、準確、完整的披露，審慎研究并依法履行各項合規審議程序后，通過下屬企業競得綠岸公司股權。在環境調查同時，公司組織專門力量核查發現，在蘇地2008-G-6號地塊調規變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團、環境檢測機構等存在涉嫌一系列違法違規、弄虛作假等可能，導致存在嚴重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉讓綠岸公司95%股權時隱瞞了相關信息。公司正在就土地調規及出讓過程中行政審批及部門監管的合規合法性進行深入查核。

陸家嘴拿下蘇州這14幅污染地塊，與其轉型期戰略決策有關。陸家嘴方面當時也表示，此次收購有利于進一步增加公司土地儲備，拓展公司發展空間，“通過積極實施‘走出去’戰略，進一步提升陸家嘴商業地產品牌影響力，增強公司持續經營能力和盈利水平。”

2016年，陸家嘴通過上海產權聯合交易所競拍拿下了蘇鋼集團旗下蘇州綠岸公司95%的股權。彼時正處于房地產高峰期，項目因為規模與定位非常適合中長周期開發，吸引了19家房企參與競價，掛牌價格也從31.5億元的底價推到了68.4億元，加上還要承接16.85億元的債務，總成交額達到85.25億元。

17宗地塊包含了住宅、商業、工業、教育用地，但是直到2021年2號地塊上的學校建好了，在辦理辦學許可證的時候才發現這個地塊存在嚴重污染。而這時的房地產市場已經急轉直下，房企偃旗息鼓，排隊債務重組。各地樓市也隨之萎縮，成交量下跌。

據項目業主透露，2021年業主們曾在12345平臺投訴，獲得高新區滸墅關經開區安監局回復：2022年4月24日至5月11日，中央生態環境保護督察辦公室牽頭組成調查組，對蘇州高新區蘇州綠岸項目地塊污染問題開展現場調查。期間，中央環保督察調查組對蘇州綠岸17宗地塊開展了現場采樣檢測。采樣檢測評估結果表明：包括峰譽庭(15號地塊)及其周邊的7、8、9、11、12、13、14、16、17號地塊屬可安全利用地塊。

也就在2022年4月，該區域因土地存在污染被中央第二生態環境保護督察組點名，被指土壤、地下水中諸多元素大幅超標，不符合該地塊原對應的規劃用地標準。此時被指存在污染的地塊上已經建起了學校、幼兒園和高層住宅。被環保督察組點名近1年后，今年2月2日，針對該地塊污染情況，蘇州高新區管委會發布了《蘇州綠岸項目2#地塊土壤污染狀況調查報告》其中明確提到，土地及地下水均存在污染。

當時，除被環保督察組點名的7個地塊外，剩余10個地塊是否存在污染仍在檢測中。截至目前，陸家嘴已確定上述17塊土地中，有14塊存在污染，污染面積和污染程度遠超地塊掛牌出讓時所披露的污染情況。

據了解，陸家嘴錦繡瀾山最初售價2.5萬元/平方米，高于周邊小區二手房均價。林美入手的時候是2萬元/平方米出頭，她入手一套80多平方米、總價180萬的房子，準備給父母養老住，無奈現在攤上污染地塊，也只能讓房子擱置了，“有鄰居虧本掛牌出售，但沒人買”。

依據相關法律法規，這些有嚴重污染風險的地塊必須把樓房拆了，重新清理土地，才能重新投入使用。但這個經濟損失無法估算，以陸家嘴近年來的凈利潤規模來看，也無法承受虧損計提。日前，陸家嘴方面對媒體指出，公司已經交過項目收購款（地價款），不應該再為污染治理買單。

知情人士指出，中央環保督察組已經查實相關地塊有污染，土地在掛牌出讓前曾經多次被改變。據透露，陸家嘴委托專業機構核查發現，蘇鋼集團把土地將工業用地性質改為住宅和教育用地之前，并沒有根據法律法規進行土地的環保檢測核查，交易過程中也不排除涉嫌存在違規行為。

由于雙方協商一兩年未果，陸家嘴一怒之下，把江蘇蘇鋼集團、蘇州環境科學研究院，蘇州高新區管委會，還有蘇州市自然資源和規劃局打包告上法庭，索賠約100.44億元。

陸家嘴與提前止損失之交臂

嚴重污染的工業土地是怎么變成住宅用地，教育用地的？其實就在7年前，蘇州高新區管委會就曾因地塊出讓給出過警示，但當時陸家嘴看中的是蘇州高新區滸墅關經濟開發區蘇州綠岸綜合體區域的投資價值。

（右邊地塊只有售樓處，左邊地塊是已封頂的住宅組團狀態，目前停工，圖源：21世紀經濟報道記者攝）

事實上，陸家嘴并非沒有機會對該項目提前喊停。

據媒體此前披露，2016年10月18日、19日，上海聯合產權交易所連續收到了蘇州高新區管委會兩份《關于商情中止項目交易的函》。該函件內容顯示，2016年8月29日，上海聯合產權交易所發布了江蘇蘇鋼集團有限公司（以下簡稱蘇鋼集團）委托北大醫療產業園科技有限公司向上海聯合產權交易所提交轉讓蘇鋼集團全資子公司蘇州綠岸房地產開發有限公司（以下簡稱綠岸公司）95%股權轉讓的公告。

蘇州高新區管委會發現后，立即約談蘇鋼集團及其當時的大股東北大方正集團有限公司相關負責人，要求其停止有關股權的掛牌，但2016年10月17日獲悉，已被摘牌，因此發函要求中止有關交易的后續簽約、交割工作。

蘇州高新區管委會提到，為推進蘇鋼集團整體轉型升級以及蘇鋼老區改造，在蘇州市政府和蘇州高新區管委會的支持下，蘇鋼集團引入北大方正集團，共同打造“北大方正?蘇州現代服務業集聚區”。綠岸公司是蘇鋼集團整體轉型升級項目中的一個項目公司，該公司及其名下地塊，不能脫離該項目獨立存在。

蘇州高新區管委會認為，蘇鋼集團及其股東北大方正集團將綠岸公司作為單純的房地產開發企業，單獨對外轉讓其95%的股權，嚴重違反蘇州市政府對蘇鋼集團轉型升級支持的初衷和要求，違背了其與蘇州高新區管委會簽訂的一系列協議及文件規定。單獨轉讓綠岸公司上述標的地塊，作為單純房地產項目開發，將會帶來一系列問題。

蘇州高新區管委會同時還提到，在本次交易掛牌中，轉讓方蘇鋼集團及其代理人隱瞞了有關項目背景和綠岸公司應當承擔的義務和責任，違反了相關規定。且隱瞞了相關重要協議和文件，未盡信息披露義務，轉讓方涉嫌以牟利為目的非法轉讓土地。

但在該函件發出后不到1個月的時間，蘇州高新區管委會與上海陸家嘴公司簽訂了蘇州綠岸地塊開發項目的備忘錄。該《備忘錄》中表示，蘇州高新區管委會與北大方正集團、蘇鋼集團就蘇州綠岸股權事宜達成諒解，支持上海陸家嘴公司成為新股東，并開發項目地塊。而在當時，對于蘇州高新區管委會一個月內對于項目轉讓的態度變化，陸家嘴顯然沒有過多留意。

蘇鋼集團為了盤活資產，陸家嘴為了轉型、走出上海，這單交易本是皆大歡喜的，然而卻敗在地塊的污染風險上。一名業內人士分析認為，不少城市在出讓工業用地轉變性質前都會先做好土地檢測、清理工作，在建設過程中包含地下水使用項目，因此地下水也是需要檢測的。

他指出，地質勘探報告是必須出具的，報告內容包含水文條件等，而蘇鋼集團是沒有出具報告的資質的，應該是建設方委托勘探公司進行。目前陸家嘴案涉土地出讓方是否存在隱瞞情況、建設方是否按照流程進行建設均是未知。

事件雙方身份敏感

污染地塊事件的發酵，源于項目規劃引進的國際學校的一次土壤污染情況調查。這所學校就是建設在2號地塊上，由蘇州倫華教育集團與英國雷丁學校共同打造。由于是國內首所雷丁學校，該學校從立項、開工建設、封頂、招生都備受關注。

（雷丁學校，圖源：21世紀經濟報道記者攝）

知情人士透露，2021年6月，蘇州雷丁學校校方在辦理辦學許可證過程中，根據蘇州高新區環保局要求，對學校所在地2號地塊的土壤污染狀況進行調查，上海陸家嘴公司曾委托第三方初調，發現2號地塊存在驗證的污染，后又經政府推薦的第三方鑒定機構調查，結果同樣顯示污染嚴重，因此蘇州雷丁學校項目暫停啟用，已招錄的學生只能另行安排其他學校借讀。

記者現場走訪可見，部分地塊距離京杭大運河航道最近位置僅在30米左右。

據披露，2021年末，陸家嘴已建設開發的4宗地塊累計工程投入金額約為4.5億元，對應的存貨金額為22.42億元。加之目前，陸家嘴方面投資金額近150億元。如今，徹底修復損失需要付出的成本難以估量，且消耗時間很長。

目前，環保督察組反饋的問題主要存在土地此前調規變性、教育用地調規變性、2016年土地掛牌出讓過程等方面存在問題，但目前尚未達成解決方案。早于今年2月，陸家嘴便對外透露，公司已主動暫停了蘇州綠岸項目相關開發、建設、銷售工作，并對所有污染地塊實施了嚴格管理，未來將持續申訴、維權，堅持要求相關責任方承擔責任。截至目前，21世紀經濟報道記者聯系蘇州高新區管委會，未得到回應。

一位環境法教授分析認為，該案在一定程度上反映出環評制度在執行中存在不小問題，也客觀引申出因利益驅動而隨意出具報告的情況，可能并不罕見。

首先，該案不僅涉及環境影響評價報告問題，也涉及土壤檢測報告問題。根據法律規定，不涉及環境敏感區域的房地產項目，并不需要進行環境影響評價，涉案地塊僅有雷丁學校需要進行環境影響評價，

雷丁學校土地由原先工業園區轉建為學校，依照《環境影響評價法》，當建筑項目性質發生變化時，須重新進行環評。而也正是在雷丁學校2021、2022年進行的環境影響評價中，涉及到具體的土地性質變更，根據法律規定，工業用地變更為住宅、公共管理與公共服務用地，變更前應當按照規定進行土壤污染狀況調查，需要提供土壤檢測報告，才導致了該案進一步發展。

其次，根據關于發布《土壤環境質量 農用地土壤污染風險管控標準（試行）》等兩項國家環境質量標準的公告，舊土壤標準并沒有苯并[a]芘，以前的土壤污染標準比較寬松，而現有土壤污染標準較為嚴格。

該人士還認為，蘇州環境科學研究所出具的環評報告，科學性存疑。不排除失實的可能。

當事雙方的身份也足夠吸睛。原告是上海浦東國資控股的A股上市公司及其子公司，被告是江蘇蘇鋼集團，以及多家蘇州政府機構、事業單位、國有企業。

據天眼查顯示，江蘇蘇鋼集團的控股股東為方正商業地產有限責任公司，持股92.46%。而通過股權穿透發現，其方正商業地產背后的最終實際控制方，則是中國平安。

陸家嘴則是上海灘舉重若輕的大型企業，其資產主要位于上海浦東。陸家嘴的主業板塊包括商業地產、商業運營、金融服務三類。商業地產為其核心業務，物業租金收入貢獻超過一半的收入。但隨著房地產行業下行，目前陸家嘴無法兌付旗下控股子公司陸家嘴國際信托有限公司債券金額超過18億元。

2022年，陸家嘴實現營收117.6億元，同比下滑15.21%；凈利潤卻只有10.85億，同比下滑74.84%。今年前三季度，陸家嘴業績持續下滑，營業收入57.75億元，同比下降14.47%，凈利潤8.37億元，同比下降27.75%。