21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

年關將至，上海買房人的心態還是一片迷蒙。

持幣待購的王珍（化名），從年初觀望至今，從去年年底看二手房轉到看新房，如今干脆“再等等”；王子淇（化名）此前經歷東方云錦打新之后，最近暫時取消了買房計劃。

剛剛過去的兩個月，上海新房、二手房數據低位徘徊，市場活躍度不振，觀望氛圍漸濃。綜合第三方機構數據顯示，10月，上海新房成交約65.59萬平方米，二手房成交約1.32萬套。11月新房成交面積持續下跌，成交約60.27萬平方米，二手房則成交約1.41萬套。

11月的上海樓市，二手房成交環比雖然有輕微上漲，但仍在1.5萬套/月的枯榮線之下；新房市場成交量甚至不如今年7、8月份淡季。

作為上海樓市的長期觀察者，中原地產市場分析師盧文曦對此并不意外。他認為，10月有長假因素影響，11月交易節奏回歸正常，但這些恢復的交易量是二手房業主再次降價的結果。臨近年末，在市場趨勢沒有明朗前，觀望氣氛又開始增加，交易量不會有明顯變化，今年最后一個月大概率還是平穩收官。

二手房成交連續兩月跌破榮枯線

11月上海二手住宅成交1.41萬套，環比增加5.89％，同比減少12.62%。這表明，上海二手房市場成交仍不活躍，并且單月成交量仍略低于去年同期。

在9月份形一波小高峰過后，上海二手房成交量不斷下滑。二手房市場博弈加劇，各板塊各中介均有急售房源在大幅下調價格之后才成交，王珍稱之為“撿皮夾”。經過一年來對部分房源的跟蹤觀察，她反而認為房東降價意愿不強烈，而在新房市場，她認為戶型合適的房源幾乎沒有，“小的太小，大的太大”。

11月中旬，有媒體報道上海學區房跌幅達40%。21世紀經濟報道記者近期走訪了幾個學區房板塊發現，掛牌房源幾乎都已跌破5年前的價格。梅園板塊的學區房掛牌價格在10萬元-11萬元/平方米左右，相比2021年年初，價格跌幅超過50%。

不僅學區房，不少二手房價格也已跌回2017年的水平。以嘉定為例，近期一批商住項目入市，價格水平與2017年相當，而中介掛牌的商住產品，價格也跌回2017年水平。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，二手房價進入擠泡沫過程，學區房和非學區房的溢價差距有進一步縮小的跡象。

如果說上海調整入學政策，疊加市場因素，導致學區房降溫，那么居住體驗則直接導致部分剛需購房者放棄購買普通老破小房源。不少剛需購房者寧愿選擇距離市中心遠一點的區域居住。

對于上海樓市下行趨勢，同策研究院研究總監宋紅衛認為受兩個方面的影響。首先，全國樓市趨勢下行壓力影響了上海樓市信心，尤其是房價上漲預期失去以后，買家購置住房的信心和動力在下降；其次，上海二手房降價對剛需和改善群體的影響也比較明顯，由于最近很多中高端二手房項目尤其是之前有帶學區概念的小區降價比較明顯，很多剛需群體在“買漲不買跌”的心態下，推遲購房時間，選擇觀望。

當前上海二手房的掛牌量超過41萬套，繼續在歷史高位盤整。但易居研究院研究總監嚴躍進卻認為上海二手房交易11月出現成交有所恢復的勢頭，可以為明年新房認購提供資金，利好新房市場活躍，對于中介行業等也產生積極的作用，進一步提振中介機構的信心。

嚴躍進認為，二手房供求兩端已發生變化。供應方面看，二手房掛牌量較多，尤其是此前認房不認貸下賣房來獲得首套房資格的操作比較多。同時一線城市近期購房利好政策多，房東降低了姿態，其掛牌價、意向價和實際交易價都出現了下調，議價空間增大，進一步降低了接盤方的購房成本。

這表現為，上海二手房源掛牌量也出現下降苗頭。上海中原地產監測數據顯示，進入11月份后，每周新增掛牌大約在1.1萬套左右，并且每周新增量下降趨勢已經出現，考慮到年底，掛牌活躍度不會太高，新增掛牌持續減少是大趨勢。

庫存上升，買新房難度降低

二手房成交的輕微恢復對新房市場的傳導作用效果甚微。10月以來，上海新房供應持續增加，環比漲幅走高。截至目前，上海2023年共推出12批次新盤，合計315個項目、86368套新房源。

供應增加、去化減弱，新房庫存壓力較大。諸葛數據研究中心的數據顯示，2023年10月上海新房庫存量為52353套，環比上升1.02%，環比呈現“六連增”；同比上升24.66%，同比升幅較上月收窄約9個百分點。

最近上海第十二批房源已經亮相，不少樓盤有優惠折扣。樓市極端現象也偶有出現。10月，位于浦東新區的綠寶園四期成為今年上海市首個“零認購”樓盤。該項目曾發布公告表示，38套別墅在認購登記期間因無意向認購客戶登記認購，經上海市浦東新區建設和交通委員會同意，不再采取隨機搖號排序方式確定選購房屋順序開盤銷售。

遠郊盤也受到較大沖擊。原定10月24日開盤的奉賢水榭蘭亭，在開盤前取消搖號，原因同樣是“零認購”。

開發商為了加速去化，甚至在首付支付比例及周期上做出一些妥協。實際上，上海近期在激活樓市需求端給予了不少支持，比如銀行貸款政策友好，中介營銷節奏加快等等。

一個現象是，認為市區老破小居住體驗感太差，是大部分95后剛需購房人的心態。從事媒體行業的葉穎（化名）最近準備從新房市場中做選擇。據其透露，接觸了不少新盤均有一定程度優惠，尤其是在首付支付方式上。位于寶山區緊鄰中環的新盤——保利海上臻悅近期就對外宣稱首付可10%，并且最長可以給到8個月的支付周期。

開發商大力促銷，購房者不再需要擠破頭“打新”，買新房難度下降，但新房成交在11月卻沒有換來與二手房同步恢復，交易量連續兩個月環比下跌。剛需購房者去哪兒了？

除了前述部分購房者加入觀望大軍之外，更多的剛需購房者由于踩錯節點，導致購買資金受限。

林麗（化名）便是眾多準備賣掉老家房子置換到上海的剛需購房人之一。她2020年在老家買入一套新房，當時計劃先投資，等有了上海的購房資格之后，再考慮賣掉老家房子置換。不料，雖然林麗今年已婚并擁有了上海的購房資格，但卻因為房價下跌無法順利脫手老家的房子。她將房子掛牌了將近一年，最近甚至將價格調到低于購買價，都無人問津。

林麗告訴記者，她目前暫緩了在上海的買房計劃，最近自己也申請到了公租房。至于何時啟動在上海的首套房購買計劃，將看時機再做打算。