21世紀經濟報道特約記者陳莎莫 北京報道

       近日，中國交建公告稱，公司董事會審議通過《關于中交海投投資鳳凰島重整項目的議案》，同意公司附屬中交海洋投資控股有限公司參與鳳凰島重整項目，參與投資鳳凰島重整項目公司的股比不超過82.48%，貨幣資金投資金額不超過11.05億元。

       2022年6月，三亞市中級人民法院以三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司（簡稱“鳳凰島郵輪港公司”）不能清償到期債務且資不抵債為由，裁定受理債權人三亞發展控股有限公司對其進行重整的申請。

       中國交建持有鳳凰島郵輪港公司45%股權，自2014年投資并控制該公司至今，海南歷經環保風暴及限購限售等一系列事件，中國交建的這筆投資的回報遠未達到預期。若成功參與此次重整，中國交建將“重啟”鳳凰島項目。

       “參與三亞鳳凰島項目公司重整，表明中國交建對于該項目仍有濃厚的興趣。雖然之前在鳳凰島項目上遭遇了虧損，但中國交建可能看到了重整鳳凰島的潛在機會和價值?！敝袊髽I資本聯盟副理事長柏文喜指出。

鳳凰島變遷

       鳳凰島位于海南省三亞市，是由人工填海造地形成的島，最初該島的建設用地被劃定為港口建設用地，不存在住宅用地等其他性質的商業開發利用情況。

       幾經調整，最終在2008年3月，三亞市規劃建設局同意三亞鳳凰島發展有限公司在三宗地塊上新建三亞鳳凰島國際養生度假中心項目的5棟公寓樓，這些公寓在2010年開盤并熱銷。

       中國交建于2014年入主鳳凰島項目公司，當年，中國交建以10億元收購鳳凰島郵輪港公司45%的股權，同時三亞鈺晟投資有限公司將其持有的鳳凰島郵輪港公司10%股權對應的決策權授予中國交建行使。因此，中國交建持有了該公司55%決策權，實際性控制了該公司。

       上述交易完成后，鳳凰島郵輪港公司收購三亞鳳凰島發展有限公司、三亞鳳凰島置業有限公司的100%股權。

       中國交建為這些股權收購支出了49.624億元。該公司表示，投資鳳凰島有利于公司培育新的經濟增長點，可實施對三亞鳳凰島一期資產的整合和后續滾動開發，進而對三亞鳳凰島二期建設開發運營，在獲取投資收益的同時擴大中國交建品牌認知度和影響力。

       不過，由于環保問題，中國交建對鳳凰島項目的設想未能實現。

       2017年，中央第四環境保護督察組進駐海南省，鳳凰島被指以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用于房地產和酒店開發，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕。此后，鳳凰島被要求停工整改，并于2018年2月恢復經營建設。

       2019年，中央第三生態環保督察組再次進駐海南省開展督察工作，次年，鳳凰島被點名項目整改不到位，被要求僅保留二島國際郵輪母港碼頭，拆除其余部分。2022年3月，鳳凰島二島工程完成拆除。

       中國交建對鳳凰島的投資回報也遠未達到預期。

       該公司2023年上半年財報顯示，截至今年6月底，鳳凰島郵輪港公司關聯的長期應收款及應收質保金約為40.73億元，其中39.25億元計提壞賬準備。

       目前，鳳凰島郵輪港公司已資不抵債。據中國交建2022年6月發布的公告，截至2021年底，鳳凰島郵輪港公司資產總額約為50.40億元，負債總額約為186.05億元。中國交建及控股子公司對該公司股權投資為10億元，已對其權益法核算至0元。

機遇挑戰并存

       中國交建折戟鳳凰島項目的同時，曾涌入當地樓市的投資客也面臨投資大幅縮水。

       2010年，鳳凰島一期首批公寓開盤，成交均價超6萬元/平方米。當地房產中介介紹，2011年時炒房客涌入，房價一度達10萬至14萬元/平方米。

       歷經環保風暴下的開發停滯、海南全域限購后，鳳凰島公寓房價已大幅下降。

       目前，貝殼平臺掛牌的14套鳳凰島二手公寓掛牌均價約為3.57萬元/平方米，銷售單價介于3.25萬元至10.71萬元之間。

       多位當地中介告訴記者，看外海的二手房單價大概在7萬至10萬元/平方米，外海的視野好，但有價無市，買的人少；看內海的單價則約為4萬元/平方米。此外，購買這些公寓還要支付成交價20%至30%的稅費。

       據當地房產中介介紹，鳳凰島一期開發已相對成熟，雖有部分空地，但目前用于停放直升機。島內郵輪、沖浪等項目目前正常營業，公寓多數是對外經營的民宿、酒店。

       參與鳳凰島項目公司重整，中國交建只能在二期地塊有所施展。

       根據三亞市規劃委員會2018年11月發布的《中國（海南）自由貿易試驗區三亞總部經濟區及中央商務區規劃設計方案》及啟動區控制性詳細規劃的批前公示，鳳凰島的定位是國際郵輪母港配套服務，二期全域規劃為郵輪母港配套設施建設用地。

       根據上述規劃看，在鳳凰島二期打造房地產項目的可能性并不大，國際郵輪母港則存在發展空間。前述人士也認為，中國交建再投資鳳凰島，應該是在島內建設游玩設施。

       業內認為，鳳凰島二期建設郵輪母港有政策優勢，據《海南自由貿易港建設總體方案》，要加快三亞向國際郵輪母港發展，支持建設郵輪旅游試驗區，吸引國際郵輪注冊。根據《海南自由貿易港口岸建設“十四五”規劃（2021-2025）》，預計到2025年，三亞鳳凰島郵輪港旅客吞吐量約為20萬人次。

       柏文喜認為，重整鳳凰島項目可為中國交建帶來多方面的好處，中國交建在基礎設施建設、房地產開發等領域擁有豐富的經驗和資源，這些經驗和資源可以在鳳凰島重整中得到充分利用。此外，鳳凰島位于海南旅游度假區，具有獨特的地理優勢和自然資源，重整后可以發展成為高端旅游、休閑、度假勝地，符合中國交建的戰略發展方向。

       其進一步指出，鳳凰島項目的重整也面臨著一些挑戰，首先是政策風險較大，填海造地和房地產開發受到嚴格限制，未來政策變化可能會對項目產生負面影響。其次，項目本身存在較高的風險和不確定性，例如投資規模大、開發周期長、市場需求變化等，這些因素可能會影響到項目的盈利能力和回報。

       總體而言，柏文喜認為，中國交建重啟鳳凰島項目的前景存在不確定性。雖然項目具有一定的潛力和吸引力，但也面臨著較大的風險和挑戰，公司需要充分評估和應對各種風險因素，制定可行的開發計劃和商業模式，以確保項目的成功實施和盈利。同時，與當地政府和相關利益方進行積極溝通和合作，也是項目成功的關鍵因素之一。