21世紀經濟報道記者 楊希 北京報道
服務保交樓、穩民生，房地產金融領域風險化解工作正在各地積極展開。21世紀經濟報道記者近期獲悉，近期位于上海市虹口區的某困境地產項目在多方努力下已達到預售條件，正在申請預售許可證。
業內認為，這一風險項目的成功化解于當前有著積極的現實意義。該項目是國內首單在預重整階段就提供共益債的案例，更是AMC聚焦主業、創新模式，探索房地產風險化解“解題鑰匙”的典型范本。
但復盤來看，各地要將這一成功范本簡單復制并非易事。雖然在這一危機項目中，重整投資人中國東方經在預重整階段就啟動了資金注入，有力撬動和盤活了項目板結資產，但這背后離不開天時、地利與人和三方面有利因素，也體現著AMC在不良資產專業優勢方面的積累與沉淀。
當前，房地產市場下行壓力依然存在，困境項目救助的復雜性、時效性和困難性都在不斷提升。中國東方相關負責人對記者表示，AMC欲發揮更大的紓困救助作用，還需要相關專項政策特別是資金成本、專項政策的支持。
“比如，延續專項再貸款資金和階段性豁免政策等。因為部分項目在銷售去化困難的同時，存量債務風險仍在不斷累積，環環相扣使得困境項目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時間換空間，分步分批地解決問題。”該負責人說道。
困境：地產停工“僵死”80億債權
2022年3月，上海市虹口區，某房地產項目宣告全面停工。
據了解，這一總占地面積超3.7萬平方米的項目位于上海市虹口區內環內，系三條地鐵線路交匯的TOD地鐵上蓋，兼具舊改屬性。項目公司于2015年取得項目地塊，地塊征收前后歷經二十余年，動遷工作于2019年完成，并于2020年取得土地證照。
停工的背后是與眾多房企類似的故事。受房地產行業整體形勢影響，該項目公司財務及經營均遭遇重大困難，陷入了嚴重的建設資金短缺，至停工之時，該項目的金融負債全面逾期。
這一項目的停工至少產生了兩個層面上的影響。
從社會效益角度來看，項目停工嚴重拖累了上海市地鐵19號線的建設進度，對虹口區實現住房布局規劃與軌道交通、就業、公共服務在空間上的聯動發展形成嚴重制約。
從金融風險角度來看，該項目在停工時點的開發進度距滿足預售條件尚有一定距離，需注入一定增量資金才能將在建工程轉化為可售房產，資產板結較為嚴重。項目公司的地塊也因此遭受多輪司法查封，涉訴眾多，80多億元銀團開發貸陷入僵局。
更大的困境是，涉事的項目公司債務情況也錯綜復雜，賬戶及股權均被多方凍結。在這樣的情況下，項目公司已無法通過常規渠道引入增量資金，陷入環環相扣的死結。
拆解：AMC如何尋找“解題鑰匙”
2023年2月，該項目公司的預重整申請獲上海三中院受理，項目風險化解的“大幕”也正式拉開。
事實上，拆解這類錯綜復雜的房地產風險項目如同解開一把環環相扣的“魯班鎖”，能夠平衡多方利益的重整方案才是真正的“解題鑰匙”。2023年4月，中國東方憑借“預重整+重整+信托”的創新模式中標成為該項目的重整投資人；同年8月，該重整計劃獲得上海三中院裁定批準。
“招募投資人的公告是3月初發布的，我們很快明確了意向，公司內部也是上下一心、專業高效，兩周內就完成了全部盡調及審批工作?！敝袊鴸|方相關項目負責人對記者表示。
該負責人進一步介紹了“預重整+重整+信托”模式的創新之處。
具體而言，在“預重整”部分，中國東方創新采取以共益債的方式介入，提供增量資金支持項目續建，這一資金注入也為項目搶出了3個月的寶貴工期。
在“重整+信托”部分，中國東方作為共益債出資人，提出在重整計劃中引入信托模式，用信托結構設計增加了投資人參與項目投資的信心。項目通過設立信托結構，實現了項目公司和房企集團之間的風險隔離，為重整計劃的表決通過及后續安全、高效的執行保駕護航。對債權人而言，信托將債權人轉變為受益人，顯著減輕了金融機構的負擔。
據悉，整個過程中，中國東方已提供了7.5億共益債用于項目復工續建，協助化解80多億金融機構逾期債權、30多億普通債權，保障項目紅線內上海地鐵19號線順利建設。
目前，該項目已達到預售條件，正在申請預售許可證。
復盤：“先行一步”的寶貴資金
當前，在許多風險項目中，債權人為了保證自身的清償比例，多方訴求難以平衡，風險化解的“第一步”往往難以突破，這也是當前諸多“保交樓”項目的難點所在。
復盤來看，該項目是國內首單在預重整階段就提供共益債的案例。在項目預重整階段的“先行一步”，無疑為困境項目提供了寶貴的增量資金。
中國東方相關項目負責人表示，預重整階段的共益債為項目提供了增量資金，支持了項目續建，一方面發揮了金融資產管理公司的專業優勢，有效提升項目資產價值，通過資產變現清償債務，并通過重整程序對項目公司治理進行調整，多措并舉實現對項目的實質性重組；另一方面，該共益債方案也積極維持了企業正常生產經營、確保員工隊伍穩定。
“共益債的介入前提是調整有財產擔保債權和項目總包方總包費用的優先清償順序，在保障了共益債資金安全性的同時，使得項目資產得到盤活，并實現對大部分債權人清償比例的顯著提升，形成多方共贏的良好局面?！痹撠撠熑吮硎?。
事實上，欲“先行一步”，既需要AMC發揮不良資產專業優勢來頂住“精準拆彈”的壓力，也離不開天時、地利與人和三方面的有利因素。
天時方面，有國家支持房企紓困化險的政策導向。在這一大背景下，中國東方迅速研判底層資產情況，鑒于項目地理位置優越、業態以住宅為主的實際情況，判斷具有超級優先權的共益債有充足安全墊，還款來源有保障。此外，綜合考慮后判斷，預重整計劃草案經預重整債權人大會表決通過進入重整后，重整計劃通不過表決或法院裁定重整計劃失敗的可能性較小，整體風險可控。
地利方面，是及時把握特殊機遇投資機會。中國東方運用與破產管理人建立的長效溝通機制，第一時間掌握預重整關鍵信息，與債權人、債務人、破產管理人開展多次交流，共同打造了多方共贏的交易方案。
人和方面，是中國東方頂住壓力，上下一心，發揮了不良資產領域專業高效的業務能力。該公司總部多個部門舉行專題研討會議，前置項目審查、綠色通道優先審批，以極高的效率取得了項目批復，為項目投標爭取了寶貴時間。
思考：AMC如何發揮更大紓困作用
當前，房地產市場下行壓力依然存在，困境項目救助的復雜性、時效性和困難性都在不斷提升。房地產行業仍面臨一些普遍性困難，主要是社會預期偏弱、市場尚未回暖、有效需求不足導致較多項目銷售去化困難，疊加外部環境的復雜性、嚴峻性和不確定性上升，行業進入了新一輪的去庫存周期。
近期召開的政治局會議首次提出“統籌消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，是中央結合房地產市場供求關系變化作出的新部署。
AMC欲發揮更大的紓困救助作用，還需要相關專項政策特別是資金成本、專項政策的支持。“比如，延續專項再貸款資金和階段性豁免政策等。因為部分項目在銷售去化困難的同時，存量債務風險仍在不斷累積，環環相扣使得困境項目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時間換空間，分步分批地解決問題?！敝袊鴸|方相關負責人對記者表示。
事實上，AMC機構已經積累了在不同模式下的操作經驗。以中國東方為例，譬如，在市場化并購業務模式下，聯合地方政府，引入地方國企，通過“資產購買+代建+實質性重組”的方式，對某項目進行資產重組、債務重組、管理重組等實質性重組，實現項目復工復產；在破產重整、共益債業務模式下，作為重整投資人參與昆明某項目的破產重整，化解困境企業高達171.74億元的存量不良債務，引入代建方實現爛尾項目復工，盤活企業資產，主導企業恢復正常運營；在紓困代建業務模式下，采取“市場化法治化+政府行政賦能+央企國企產融協同”模式，在深圳市政府的支持下，協助化解某房企財富到期未能兌付等問題所引發的各種問題。
據《中國金融不良資產市場調查報告2024》，市場參與者普遍建議，推進房地產企業風險化解需要涵蓋資產和負債兩端的全面系統化的政策舉措。一是積極探索將部分閑置商品房轉化為保障性住房，加快推動房地產企業去庫存；二是適度加大房地產企業融資支持，推動更好地修復資產負債表。
