21世紀經濟報道記者葉麥穗 廣州報道  房貸利率終于被“打”下來了。上海、廣州兩座一線城市本周連續“放大招”。

繼“517”樓市新政發布后，全國房地產紛紛出現“降首付”、“降利率”的“雙降”局面。中指研究院數據顯示，當前已有部分城市的部分銀行執行首套房貸利率在3.1%左右。本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線城市和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。

目前全國一線城市中，除了北京六區（六區指：東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區和石景山區）首套房貸利率調整為4.05%之外，其余地區和城市的首套房貸利率全部進入三字頭，其中廣州取消利率下限，上海為3.5%，深圳為3.85%。

一線城市房貸大幅松動

5月28日，廣州房貸新政出臺。記者從中國人民銀行廣東省分行了解到，廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢變化及市政府調控要求，對廣州市差別化住房信貸政策作以下調整：對于貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，取消利率下限。對于貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%，取消利率下限。在廣州市非限購區域內，對于擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平；對于擁有2套及以上住房且有未結清購房貸款的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。在廣州市限購區域內，對于擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發放商業性個人住房貸款。

上述政策自2024年5月29日起執行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房買賣合同或房地產買賣合同網簽，商業性個人住房貸款政策按原規定執行。銀行業金融機構根據上述要求，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則合理確定每筆貸款的具體首付比例和利率水平。

中國人民銀行廣東省分行表示，廣州市是率先實現房貸利率市場化的一線城市。取消商業性個人住房貸款利率下限，有助于進一步推動降低居民購房成本，精準有效支持剛性和改善性住房需求；下調最低首付比例，有利于降低居民家庭購房門檻，進一步釋放有效購房需求，將對穩消費和擴內需產生積極的影響。

而就在前一天，上海發布樓市新政。在優化住房信貸政策方面明確，按照因城施策原則，調整上海市新發放商業性個人住房貸款的有關政策：一是首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點（調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調整為不低于20%。

此前上海的首套房貸利率是3.85%，此次調整后，以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，每月月供將減少198元，累計30年月供減少7.12萬元。

除了首套房貸之外，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點（調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%），最低首付款比例調整為不低于35%；自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域繼續實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點（調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%），最低首付款比例調整為不低于30%。

目前一線城市中，上海和廣州已經率先調降首套房貸利率。北京和深圳的調整似乎可期。目前北京的房貸利率依然最高。 北京城六區內（北京市東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區和石景山區）首套房貸利率為4.05%，二套為4.55%。非城六區首套房貸利率3.95%，二套調整4.5%。

深圳的首套房的房貸則是LPR-10bp，即3.85%，雖然沒有調整但是也達到了歷史低點。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，上海、廣州此次的調整，其實是給一線城市“打樣”，房貸利率下調，首付比例降低，都是真金白銀的讓利，對促進房地產市場熱度大有裨益。而作為風向標的一線城市樓市政策的進一步松動，也將帶動其他城市推出更大利好政策。接下來北京、深圳兩個一線城市的房地產業也可能會有所行動。

東吳證券分析師房誠琦認為，接連兩座一線城市放松限購限貸政策，力度超出市場預期，預計后續更多核心城市將跟進。隨著供需兩端政策不斷發力，地產銷售基本面有望觸底企穩。

LPR錨定作用失效

自5月17日央行加大住房金融政策支持力度后，全國多省份響應政策，其中包括廣東19個地市，湖北、云南、山西、甘肅、河北、陜西、寧夏、廣西、重慶等省（區、市）宣布取消當地首套房和二套房貸款利率下限。從房貸利率調整幅度來看，各地的調整幅度有所不同。比如武漢市首套房貸款利率降低30個bp，從3.55%降至3.25%；濟南首套房貸利率由3.75%下降20bp至3.55%；長沙首套房貸利率下調10bp至3.65%。

5月24日，廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，對珠海、汕頭、佛山、韶關、河源、梅州、惠州、汕尾、東莞、中山、江門、陽江、湛江、茂名、肇慶、清遠、潮州、揭陽、云浮等19個城市的差別化住房信貸政策作出調整。記者從廣東省內主流商業銀行處了解到，廣東銀行業已迅速跟進房貸新政，對19個城市的房貸最低首付款比例進行了相應調整。從各主要銀行看，當前19個城市中執行首套房貸利率目前最低為3.15%，二套房貸利率目前最低為3.55%。

雖然各地調整的方案大相徑庭，但整體觀察，不論是首套房還是二套房的房貸利率都已經進入歷史的“最惠”階段。

此前公認的房貸利率錨定物——LPR，近期隨著多地房貸利率去下限，似乎也失去錨定作用。

東方金誠首席宏觀分析師王清坦言，5月17日央行宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，各城市自主決定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。這基本上意味著5年期以上LPR報價與房貸利率“脫鉤”。這有兩方面含義：一是未來類似今年2月的5年期以上LPR報價單獨下調的可能性變小，即無需再通過單獨下調5年期以上LPR報價的方式，對房地產行業實施“定向降息”。二是未來房貸利率下調的大門已經打開，下調幅度將決定房地產行業何時實現企穩回暖?？紤]到房貸利率自2022年開始轉向，截至去年末累計下調1.66個百分點，即年均下調0.83個百分點，但未能止住樓市下行態勢，以及今年截至3月末，房貸利率下調0.28個百分點至3.69%，預計年內房貸利率下調幅度將在0.5個百分點以上。

而從利差方面來看，房貸利率下調也會對銀行產生一定影響。根據東吳證券分析師房誠琦計算，假設“517”房貸新政全面落地后，大多數城市房貸利率下降20bp-30bp。綜合考慮2月份5年期LPR下調25bp以及假設此次按揭貸款利率平均繼續下降25bp，則對2024年、2025年上市銀行的息差影響分別為-1.2bp、-2.9bp，降幅相對較小，分別拖累凈利潤-0.97個百分點、-2.61個百分點。