21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

“我們現在收的房子，只要裝修好，出租率都是99%以上。房源一旦放出來，基本都是‘秒光’，屬于搶房模式?！币晃秽嵵莩前l安居有限公司（下稱“城發安居”）高層人士告訴21世紀經濟報道記者。他還向記者展示了幾張公司旗下人才公寓的裝修內部照，不僅寬敞明亮、窗明幾凈，而且家具家電一應俱全。

上述城發安居人士透露，公司回購的存量住房會首先用于人才公寓，而按照鄭州市的有關政策，人才公寓的租金是市場價的七折左右，再加上自習室和健身房等配套設施比較完善，所以很受年輕人歡迎。配租流程也快速簡便，申請人只需登錄“鄭好辦”App，進入人才公寓配租模塊，按照提示進行申請、選房、簽約和退出，全流程可線上辦理。

鄭州市人才公寓 （受訪者供圖）

作為保障性租賃住房的一種，上述人才公寓的房源主要來自于存量住房。事實上，早在高層5月17日明確表態支持“存量收儲”之前，鄭州就已引導國資平臺——鄭州城發集團回購存量住房并將其改造成保障性租賃住房，資金來源包括20%的項目資本金和75%的銀行貸款。而這些銀行貸款的背后，就有“租賃住房貸款支持計劃”支持的身影。

據悉，“租賃住房貸款支持計劃”是2023年人民銀行專門設立的結構性貨幣政策工具，額度為1000億元，在濟南、鄭州等8個城市試點，用于引導工農中建等7家銀行為試點城市住房租賃經營主體收購存量住房提供資金支持，市場化盤活存量房屋、擴大租賃住房供給。

“一年多來，試點在8個城市有序落地，商業可持續的租賃經營模式初步形成，為消化存量住房發揮了積極作用?！敝袊嗣胥y行副行長陶玲在5月17日舉行的國務院政策例行吹風會上表示，為統籌考慮政策銜接，將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。

吸收了前期試點經驗的保障性住房再貸款就此應運而生。陶玲介紹，保障性住房再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

接近監管人士告訴記者，前期“租賃住房貸款支持計劃”的8個試點城市并不是隨機選取的，而是去化周期較長、庫存壓力較大，同時又有人口流入的城市，原則就是收來的房子要租得出去，能實現商業可持續。從試點經驗來看，保障房租賃存在周期長、回報率相對不高等特點，因此地方政府的配套政策支持，尤其是財稅政策的支持非常重要。有了地方財政補貼，再加上央行給銀行的低成本資金支持，可以顯著降低地方國有企業的資金成本。

從“鄭州模式”的經驗來看，政銀企聯動效果良好，鄭州市財政局、市金融局及金融機構共同為企業收購存量房提供了資金保障。具體來看，市財政局負責落實資本金籌措、財政補貼及稅收返還等政策；市金融局負責積極爭取國家政策性專項資金貸款額度；金融機構主要負責審核存量房源項目貸款條件，加快收購項目放款。

“存量收儲”大幕拉開：如何實現商業可持續？

事實上，去庫存并不是鄭州的“一城之痛”，而是我國房地產復蘇的當務之急。國家統計局數據顯示，截至2024年4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。且當前庫存很高的矛盾點并不在于房地產企業供應了太多房源，而是在于庫存消化能力一直處于低位，即銷售不振。另據易居研究院統計，全國百城新建商品住宅庫存銷售周期目前為25.3個月，而新建商品住宅的合理銷售周期應為12—14個月。

而根據華福證券針對全國75個主要大中型城市2024年3月底的商品住宅出清周期數據，南平、贛州、襄陽、泰州、煙臺、三明等城市去庫存壓力更大，去化周期均在50個月以上。

在此背景下，以鄭州為代表的“存量收儲”模式能否順利在全國其他地區走通，將成為消化存量房產的一大關鍵。

風已起，勢必至。5月11日，南京市正式出臺《南京市規劃建設保障性住房實施方案》，重點提及南京將適當改建或收購存量住房用作保障性住房，盤活利用閑置土地和房屋。5月14日，杭州市臨安區住房和城鄉建設局公告，擬在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。隨后，云南楚雄州、大理州也發布了收購存量房作為安置房或保障房的類似政策。

高層表態也已經明晰。繼4月底中央政治局會議首提“消化存量房產和優化增量住房”之后，國務院副總理何立峰于5月17日在全國切實做好保交房工作視頻會議上表示，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

同日，中國人民銀行副行長陶玲在國務院政策例行吹風會上宣布創設新的結構性貨幣政策工具——保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

按照頂層設計的思路，創設保障性住房再貸款支持地方國企收購存量房作為保障房，可以實現“一石多鳥”。

一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業在銀行支持下市場化參與收購已建成未出售商品房，能夠快速形成團體購買力，推動商品房市場去庫存。

二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠快速盤活存量資源，更好解決工薪收入群體住房需求。

三是助力保交樓和“白名單”機制。房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續建，切實履行保交樓法定責任，維護購房群眾權益。在建項目回籠資金確定性增強后，將有更多項目滿足城市房地產融資協調機制條件，形成良性循環，改善房企資金狀況，防范化解風險。

政策的落地效果自然是各方關注的重點。上述接近監管人士告訴記者，收購存量商品房用作保障性住房是構建房地產發展新模式的一項積極探索，具體落地情況取決于多重因素。一是居民端對于保障房這一新生事物的接受程度，即終端的需求究竟有多大；二是地方政府對保障房的定價機制，定價機制的合理性直接關系到地方國企和房地產企業談判時的議價能力；三是房地產企業真實的資金鏈情況，是打算將資產低價出售盡快補充現金流，還是扛下時間成本熬到市場回暖再出手?！懊恳粋€市場主體都會有一個自主決策的過程。”

該人士還向記者直言，“存量收儲”能夠落地的市場規模歸根到底還是和終端需求掛鉤，這也是頂層設計要堅持“以需定購”的原因。對于地方國企而言，先了解清楚當地保障性住房配租和配售的需求情況，再確定收購存量房的數量和標準，同時綜合考慮資金和運營成本，是實現商業可持續的關鍵所在。此外，收購后需迅速配售或配租，減少空置期，提高保障性住房的運營效率。

“地方國企要根據當地保障性住房發展規劃，保障性住房的總量和區位需求來決定具體購買的項目，并不是簡單的大量收購，是有限的市場參與，主要起到補充或彌補市場需要階段性不足?！鄙虾煼洞髮W商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦這樣解讀“以需定購”。

在上述接近監管人士看來，地方國企在中間發揮的是類似“過橋”和“團購”的作用，本質是代表保障性住房的需求方在與房地產企業進行議價，并作為中介獲取一定的合理收益。對于房地產企業而言，則要確定愿意以多少價格把難以消化的存量房產打包賣給地方國企，實現改善現金流的目的。“從這個角度來講，賣給地方國企類似一個兜底的方案，但它是市場化的，且是各方自愿的?！?/span>

據悉，“平等協商、自主自愿”原則會貫穿“存量收儲”模式的各個環節。城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21 家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。交易價格也是參與各方平等協商的。

上述城發安居人士也告訴記者，公司的運營模式有幾大關鍵環節，一是找到合適的房源，二是確定合理價格，三是籌集足夠的資本金去收購存量房。具體定價方面，會按照市場化、法治化原則，根據有關要求隨機抽取五家評估機構評估出控制價，房企報價不超過控制價即可成交。“如果我們覺得地段合適、租得出去就會收，房企覺得價格合適就會賣，完全是雙方自愿的?！?/p>

他還坦言，資金的來源和成本是企業的重要關切。除了低成本的銀行貸款，他還期待財稅政策能夠繼續加大支持力度。例如，企業在收購存量房用作保障房的過程中會產生相關的稅金，如果后續能夠以財政補貼的方式再返還給企業，有利于進一步降低企業的資金負擔。

擴大保障房供給：從凝聚共識到形成合力 

商品房庫存積壓的另一面，是保障性租賃住房籌集任務仍存缺口。“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套(間)，截至2023年底已籌集573萬套(間)，2024-2025年保租房籌集仍剩余297萬套(間)的任務規模，體量仍較為龐大。

中指研究院發布報告表示，過去各地供給保租房的方式，除了新建外，不少來自于市場化長租公寓的“納保”籌集，考慮到今明兩年保租房目標仍有一定缺口，未來若將存量房產轉化為保租房，既可以加快保租房的籌集進度，也可以有效消化市場庫存，促進房地產市場企穩恢復。

配售型保障房方面，今年以來多地已經公布了首批或2024年配售型保障房的建設和籌集計劃，國企收購未售項目作為配售型保障房既有助于消化存量，也可以避免新的保障房供應壓力。

崔光燦告訴記者，“存量收儲”模式推出的背景是我國房地產市場供求關系發生重大變化，部分區域房地產業出現了非良性循環，有效需求釋放不足，多層次的住房需求難以得到有效滿足。新模式通過收購存量住房作為保障房，不僅有利于住房資源的合理高效利用，也比政府再去新建保障房周期更短、效率更高。

還有業內人士表示，過去我國住房租賃市場發展緩慢，不少應被租賃市場滿足的居住需求被迫流入商品房市場，居民杠桿率也因此被推高，一定程度上透支了部分未來消費需求。此次通過國企收購存量商品房加大保障性住房供給，推進“租購并舉”，有利于更好滿足不同層次的住房需求，推動房地產業向新發展模式加快轉變。

談及“存量收儲”模式的落地前景，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然告訴記者，考慮到北京、上海等一線城市商品房庫存較小，該模式對二三線城市的影響會更大。

趙然表示，以鄭州等地為例，存量房收儲并轉化為保障性租賃住房后會增加供給，可以有效平抑市場的租金水平。同時，為了保證地方國企的商業可持續經營，保障性住房再貸款、財稅補貼以及地方政府的配套政策支持等方面需要形成合力。“從調研的情況來看，鄭州模式至少在二線省會城市具有較強的可復制性?！?/span>

她還提及，“存量收儲”想要快速鋪開、形成星火燎原之勢，還需要在地方培育出具有專業化運營能力的平臺公司，并和本地大型金融機構形成緊密聯動。多位受訪人士也告訴記者，地方國企的運營管理能力是新模式落地效果的一大關鍵。例如，要能快速在需求端匹配到租戶、在供給端匹配好房源，迅速實現需求到供給的轉化，從而降低空置成本。

記者還從業內了解到，“存量收儲”落地過程中還有以下幾點需要注意：一是需要明確規定建設單位與購買單位的權益保障措施，避免出現糾紛，保障雙方合法權益；二是需要建立健全的監管機制，加強對保障房項目質量、資金使用等方面的監督，保障項目順利運行；三是收購存量住房過程中不能留下尋租空間，要防止收購淪為暗箱操作，導致公共利益受損。

從目前來看，該模式還是“小荷才露尖尖角”的狀態，未來能否成為盤活地產全局的一招“妙棋”，尚有待時間來驗證。不過，可以預見的是，針對地方國企收購存量房的具體政策和操作細則將會出爐，而按照“平等協商、自主自愿”原則參與的市場主體，在各地實踐當中也會探索出新的、可借鑒的寶貴經驗。