21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏  北京報(bào)道 中共中央政治局9月26日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。

會議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

這是繼9月24日三部門推出一攬子樓市調(diào)控政策后，中央針對房地產(chǎn)的又一次重要部署，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容豐富且重磅。對于樓市而言，蘊(yùn)含的信號意義不可忽視。

最新的表態(tài)中，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的說法，為近年來首次出現(xiàn)。分析人士指出，這是非常明確的導(dǎo)向，意味著四季度各地或有持續(xù)的重磅加碼政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

其中，除信貸政策的調(diào)整外，一線城市是否會對限購措施進(jìn)行優(yōu)化，是市場關(guān)注的重點(diǎn)。

此外，“對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的說法，也不同于以往的表態(tài)，其中包含的中長期調(diào)控思路的變化，同樣值得關(guān)注。

調(diào)控新周期將開啟

今年以來，樓市政策保持著穩(wěn)定的出臺節(jié)奏，但房地產(chǎn)市場一直處于調(diào)整狀態(tài)中。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1—8月，全國新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬億元，下降23.6%。同期，房地產(chǎn)投資、開竣工、房企到位資金等指標(biāo)繼續(xù)負(fù)增長。

二手房方面，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，1—8月份全國22個重點(diǎn)城市成交套數(shù)跌幅為3%。而去年同期該增速為正，且幅度較大為31%。

自去年下半年以來，70個大中城市房價(jià)保持著以降為主的態(tài)勢。今年8月，有67個城市的新房價(jià)格環(huán)比下降，70個城市的二手房價(jià)格全部環(huán)比下降。

本月以來，樓市表現(xiàn)繼續(xù)平淡，傳統(tǒng)“金九”成色不足。多家機(jī)構(gòu)指出，除上海等少數(shù)城市外，整體市場的需求仍然相對乏力，難以對市場帶來持續(xù)支撐。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當(dāng)前房地產(chǎn)下行的壓力比較大，且已經(jīng)形成了預(yù)期疲弱和量價(jià)下行的負(fù)反饋循環(huán)，供給和需求負(fù)反饋收縮，這種下滑導(dǎo)致全產(chǎn)業(yè)鏈條收縮。

這也是提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的重要背景。分析人士認(rèn)為，這意味著決策層對市場已有明確定調(diào)，調(diào)控的新周期也將開啟。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，在部署經(jīng)濟(jì)工作時，政治局會議釋放了更加積極信號，并將房地產(chǎn)政策放在了更加重要的位置。這表明穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，才能更好地為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。

市場轉(zhuǎn)換期的調(diào)控思路

中央政治局會議還表示，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。這一提法也備受關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，該提法和過去的“盤活存量優(yōu)化增量”有相似性，但是更加明確和聚焦。這也是對房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)做出的新部署。

他表示，“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”，本質(zhì)上也是立足當(dāng)前房地產(chǎn)增量市場和存量市場的新特點(diǎn)所做出的重要安排。

經(jīng)歷了前些年的大規(guī)模投資后，房地產(chǎn)市場正處于去庫存的周期中。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至今年8月末，全國商品房待售面積7.38億平方米。按照當(dāng)前的銷售節(jié)奏，去化周期接近10個月。若算上已拿地未開工、已開工未銷售的部分，樓市廣義庫存更加龐大。

這些庫存還存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性的不均衡，即三四線城市庫存的去化周期超過一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的去庫存難度高于住宅項(xiàng)目。

因此，合理統(tǒng)籌增量和存量，不僅是當(dāng)下的重要任務(wù)，也將是未來一段時間的主要政策導(dǎo)向。機(jī)構(gòu)普遍指出，這需要不同城市因城施策進(jìn)行調(diào)整，在這方面，地方政府也將被賦予較大的權(quán)限。

具體而言，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“嚴(yán)控增量”意味著房地產(chǎn)的新增投資規(guī)模將有所下降。

“優(yōu)化存量”意味著“以購代建”等系統(tǒng)工作會加強(qiáng)推進(jìn)，預(yù)計(jì)“三板斧”會強(qiáng)力推進(jìn)，即銀行專項(xiàng)貸款、專項(xiàng)債和社會資本，有助于更好地盤活存量資產(chǎn)。

在此基礎(chǔ)上，此次政策提及，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。說明金融層面對“優(yōu)化存量”的支持力度將有所加大。

“提高質(zhì)量”的提法為首次出現(xiàn)，此舉與改善性需求占比不斷提高、居民對居住品質(zhì)的需求不斷提升的趨勢相吻合。陳文靜指出，住建部提及的“好房子”建設(shè)或已經(jīng)是基本要求，促進(jìn)“好房子”建設(shè)的配套政策有望繼續(xù)落地。

“限購令”或繼續(xù)優(yōu)化

針對樓市限購政策的表態(tài)，是外界關(guān)注的另一個焦點(diǎn)。

兩天前的三部門表態(tài)，主要聚焦于金融手段。此次中央政治局會議則對行政、土地、財(cái)稅等手段有所部署，并提出，“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策”。

限購政策是上一輪樓市調(diào)整周期的標(biāo)志性政策，主要通過對需求端施加行政性限制，達(dá)成房地產(chǎn)市場階段性的供需平衡，并最終實(shí)現(xiàn)“時間換空間”的效果。

近幾年，樓市供需關(guān)系發(fā)生變化，越來越多的城市逐漸弱化并取消了限購政策，限售、限貸等其他措施也逐步解除。據(jù)悉，當(dāng)前仍實(shí)施限購政策的城市僅包括北上廣深、天津和海南部分地區(qū)。

其中，一線城市的限購政策能否繼續(xù)優(yōu)化，被認(rèn)為是影響市場回溫的重要因素，也會對市場情緒帶來重要影響。

分析人士普遍認(rèn)為，此次表態(tài)后，一線城市的限購令有望繼續(xù)優(yōu)化。陳文靜指出，廣州等其他地區(qū)限購政策有望全面放開，北上深有望更大力度優(yōu)化限購政策，此舉有助于發(fā)揮大城市帶動效應(yīng)，提振市場信心。

上海易居研究院也認(rèn)為，廣州是一線城市中最有可能率先全面放開限購的城市，其次是深圳。但該機(jī)構(gòu)表示，京滬全面放開限購可能性不大。

此外，一線城市限貸、限售、普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策也有望迎來優(yōu)化調(diào)整，從而促進(jìn)市場回暖。

近期，北京、無錫等城市已經(jīng)釋放優(yōu)化樓市政策的信號。未來一段時間，“地方版”樓市政策將陸續(xù)出臺，其內(nèi)容值得關(guān)注。