21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

9月29日晚間，上海出臺樓市新政，推出包括縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限、降低房貸首付比例等一系列舉措。位于上海嘉定新城的象嶼遠香湖岸項目銷售人員林盛（化名）和同事們立即開啟加班模式，在夜間11點多時，他們陸續給客戶發出購房新政要點以及樓盤資訊的信息。

作為準買家，王露莎的手機在夜里11、12點至少收到了4、5條信息，內容均是樓盤推介與上海新政內容。不過，這時的她，已經飛到外地開啟休假旅游模式了。

自上海在5月份發布樓市新政，對外環外限購松綁之后，王露莎就想尋找合適的置換房源。對于選擇外環外新房還是內環二手房，王露莎有幾分糾結，因此一直沒有入市。如今，政策對于購房人更為友好。但王露莎買房的心態卻發生了改變。她越來越不著急出手了，“會有那么多人買房嗎？除非大家都把股票賣了來買房?！?/p>

與王露莎們形成鮮明對比的是，開發商在新政面前略顯著急。位于嘉定區滬宜公路3211弄的南山璞縵，規劃有587套房源。數量不多，且還未拿到預售證，但開發商卻在上海新政發布后突發計劃于10月1日開放售樓處與樣板房。

9月30日晚上，一名自稱是開發商銷售的人打給王露莎，稱國慶期間有時間可以來看看樣板房，并且其強調，項目銷售不采取中介分銷模式。據了解，南山璞縵戶型以103平方米以上的大平層為主，首批房源售價均價為4.4萬元/平方米，低于4.6萬元/平方米的房地聯動價。

“明天是第一天開放售樓處和樣板間，我們大概十月中旬會取證?！变N售人員在電話里始終保持耐心與熱情，邀請王露莎到售樓處現場參觀樣板房。

9月30日下午，21世紀經濟報道記者在南山璞縵項目看到，售樓處仍在趕工，綠色圍擋還沒拆除。售樓處門外，花盆花籃等物料一片狼藉，曲臂車的機械臂托舉著工人，正在售樓處貼外立面鋁板。

（傍晚6點，南山璞縵售樓處還在趕工，準備迎接第二天到來的看房客。 攝影：唐韶葵）

售樓處旁邊的工地上，有好幾臺腳手架在工作著，但只有一棟樓蓋出了地面，是否已達到建筑高度的1/3不得而知。

上海在2020年將樓盤的預售條件從封頂改成了造到建筑高度的1/2，后來又改成了造到建筑高度的1/3。在售價已經提前確定的情況下，開發商只能追求以最快速度開盤，也就是以最快速度造到建筑高度的1/3，從而提高IRR（回報率）。公開信息顯示，南山地產在2023年10月下旬拿地，至今已快1年。知情人士透露，該項目拿地一年之后才開發建設，是因為等待上海放開“7090”政策，項目可打造高端置換型產品。

（南山璞縵項目施工現場。 攝影：唐韶葵）

在嘉定新城另外一個在售項目象嶼遠香湖岸，21世紀經濟報道記者發現，售樓處外可見三三兩兩的看房人在往外走，偶爾也有一兩輛轎車往售樓處方向開過來。門口也有中介人員上前詢問：“姐，來看房的嗎？”

進入售樓處，茶歇區已有兩三桌客戶坐下來咨詢或者看資料，項目沙盤處，銷售人員忙著給客戶介紹。“您上午走之后，我們下午賣了10套?！绷质φ驹谏潮P前的一名中年男人說。這時，中年男人看中的一套頂樓已經賣了。林盛繼續給中年男人及其家人做介紹，并不忘招呼其他剛踏進售樓處的老客戶。直到晚上8點半，因為客戶還在陸續趕來，林盛還無法下班。

（9月30日下午，象嶼遠香湖岸售樓處。 攝影：唐韶葵）

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，此次新政趕在節前落地，一方面落實中央有關房地產調控“止跌回穩”相關精神，另一方面，為上海樓市持續向上、向好發展起到鞏固作用。新政有助于轉變買賣雙方看淡市場的預期，再借助近期向好的大環境，成交有望穩步增長。

他認為，最近幾天市場氛圍向好，管理層高頻釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，地產股出現漲停潮，樂觀情緒又開始回歸。進一步優化的樓市政策會釋放較多市場需求，一部分已經處于談判中的客戶這周末已經加速做決策的步伐，周末成交訂單數量明顯增加。黃金周的樓市表現值得市場期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩。