本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。
開春以來，租房市場價格戰一直不斷。近期，多地保租房宣稱租金低至6折，“最低月租421元”。“保租房”的低價沖擊著租賃市場的價格走向，市場化的長租公寓難免會受到影響。變局之下，長租公寓該如何應對？雙方會將租賃市場的發展推向何方？
租金6折 最低月租僅421元
今年以來，深圳、昆明、北京等多個城市陸續發布保租房配租公告。
保租房配租指的是政府或相關機構為了解決新市民、青年人等群體的住房難題，提供的一種租賃服務。特點是租金低于同品質同地段的市場租賃住房租金，不過是面向符合條件的人群才進行配租。
以深圳為例，近期深圳市南山區住建局官宣保租房項目共10404套，涵蓋粵海、西麗、桃源等熱門片區，其中政府組織配租類保租房一般為市場價六折，社會房源類保租房的租金為市場價的九折。
這也點明了保租房的主要兩大分類：政府租賃配租和社會房源類。區別是前者的房源由政府統一組織管理，通常通過住建局或區住建局進行配租，申請復雜、房源有限，但優惠力度大；后者由社會主體（如企業、機構等）建設和運營，政府只是提供支持，可通過企業直租的方式獲取房源，申請流程簡單、房源量相對較多，且相較于市場價格有明顯優勢。
以政府租賃配租的安居高新花園為例，其64平米的兩房戶型，月租金加上物業費總計僅需3916元；而據鏈家網信息顯示，周邊同戶型房源月租普遍在7000至9000元之間，價格優勢明顯。
深圳南山區2月16日出臺的保租房配租政策力度已經很大了，但同屬于深圳的光明區又把政策撕開了一道小口子。
2月11日，光明區印發關于保租房的通知，政策的重點是面向符合條件的在深青年人、新市民、各類人才配租或者向企事業單位定向配租。重點是，政府組織配租保租房增加了面向個人配租的渠道，避免因企業事業單位不滿足準入條件，但符合條件職工無法申請保租房的問題。簡單來說，即使公司沒有資格申請單位保租房，自己也可以申請，申請力度可謂是又上了一層臺階。
不僅如此，深圳這幾年為來深求職的高校應屆畢業生提供7天免費住宿。今年該政策又進一步優化，從原來的7天延長至15天，對在深就業的創業人才提供面積不等的保租房。
同時其他城市也在發力，2月以來昆明市公有房屋管理中心連續發布2025年第一批、第二批保租房分配有關事項的相關通知，涉及兩個項目，共666套房源。值得注意的是，通知中涉及今年剛入市的保租房項目嚴家山豐潤雅庭，月租金僅為12.07元/平方米，面積在34.88-60.2平方米，換算下來，其中一居室最低的月租金僅421元。
同屬于嚴家山灃潤雅庭項目片區附近的碧桂園星薈二手房掛牌價最低5900元/平米，最高9600元/平米，其中68平米的一居整租月租價1100元，比較昆明保租房的最低租金，相當于打了個七折。
泉州中心市區首批公開92套保租房，其中面積80多平米的兩居室月租金在1500元左右，20平米的一居室月租金僅需700余元，而周邊同等一居室月租金則在1000元以上。
北京經濟技術開發區面向青年人推出《應屆大學生住宿保障實施細則（試行）》，打造“求職7日免費住宿——實習3月免費短租——就業3年優惠長租”的階梯式安居體系。
可以看出，保租房正在中國租賃市場上狂打兩張牌，一張是供應量，另一張是低價。
“骨折價”背后的幾股“勢力”
為什么多地集中出政策，還清晰地指向供應量與低價兩個方向？其實，這波操作早就開始了。
“十四五”期間，我國計劃籌集建設保租房870萬套間，預計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。今年作為收官之年，各地都在瘋狂地完成KPI。截至去年，多地“十四五”期間保租房籌集任務已完成80%左右，剩下20%將在今年完成，進入沖刺階段也屬正常。
住建部近期提出，在2024年全國建設籌集172萬套（間）配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房基礎上，今年將繼續增加保障性住房供給，幫助新市民、農民工等實現安居。
這兩年，保租房發展之迅速，相關政策也是密集發布。去年，單中央層面發布的保租房相關政策，就多達15條，住建部等中央部委也曾多次召開關于保租房建設的相關會議，國家在最后的沖刺階段對于保租房的發展力度一直在持續上升中。
各地積極響應，籌建擴張速度之快，據統計，2024全國籌建保租房172萬套，其中北京、上海、廣州等城市超額完成年度任務。
當下，我國正在穿越租賃供應市場的高峰期，然而這樣的趨勢即使在超額完成任務的上海供給端的火依然燒得很熱烈，可能后續會逐步放緩但還沒有那么快。
3月5日，長寧區又增添一個保租房項目——臨客公寓·虹臨居，并在3月起正式投入試運營。這是國企上海東虹橋投資發展（集團）有限公司打造的首個保租房項目，位于長寧和徐匯交界處。上個月底，上海靜安區的寧家公寓（寧嘉馨苑店）亮相，現已有住戶簽約入住其中。
據上海正午服務平臺“隨申辦”顯示，截至2025年2月下旬，上海市保租房項目已達到275個，但在2023年5月，“隨申辦”中保租房項目僅有17個，不到2年時間激增超15倍。
事實上，保租房作為構建房地產市場發展新模式的重要內容，針對其制度建設和實際供應，將是一項中長期的工作內容。
盡管保租房供應端持續火熱，但從各城市的申請條件來看，還是會更傾向于城市的青年群體和新市民，通俗來講兩個字總結就是“人才”。人才是城市人口爭奪和經濟轉型的關鍵一棋，城市對人才始終保持著“求賢若渴”的狀態。
2022年，我國人口近61年來首次出現了負增長，城市對人才的渴求會更加激烈，“搶人大戰”也作用在租房領域，誰更有誠意，誰將會在接下來的城市發展中搶得先機。最早開始于北上廣深等城鎮化水平較早、經濟水平相對領先的城市，不過隨著城鎮化步伐放緩，預計未來幾年，這些主要城市人口的增長會出現下滑趨勢。
因此，為了維持增速，不少城市瞄準畢業生等青年群體，推出一系列政策，如租房落戶、租房補貼、公積金支持、公租房等等。具體政策還有深圳給應屆生延長免費住宿、昆明優先給外來務工人員分房、鄭州直接給人才配租公寓……
現在來看，保租房低價這一策略的實施，將“搶人大戰”的難度又升級了一個維度，各大城市之間頗有一種“你留下，我補貼”的氣勢。
當然，保租房供應量這兩年遞增這么多，難道不怕沒地方建嗎？2022年，新增涉租用地同比下滑62%；2023年同比下降37.2%，僅可提供約5.84萬套新建租賃住房。2021年，住建部提出，把保租房作為“十四五”重點，兩年后發現供應源似乎要枯竭了。那么去年到現在，為什么保租房的勢頭還是很猛，基數還是蹭噌噌往上漲？
雖然保租房是租賃市場的形式之一，但也是房地產市場的一個重要品類；既然新建保租房有用地限制，那不妨“撿現成”的。由此，保租房不斷入市的背后還隱藏著樓市去庫存化的功能。目前去庫存有幾種形式：
一、保租房盤活爛尾樓
如昆明2018年開建的大諾方舟天地，因資金鏈斷裂，停工兩年。經開區管委會將利用住建部和建設銀行保租房的信貸政策，將項目未售房源申請為保租房。截至目前，昆明已有5個爛尾項目計劃改為保障性租賃住房。其中，汽車城二期885套房源已經成功轉為保租房。
二、閑置資產改保租房
這類閑置資產有存量規模大、空置率高、有條件提供大量保租房的特點，如寫字樓、辦公樓、廠房等。
經統計，甲級寫字樓50%的閑置資產就能轉化成10萬套保租房，為20萬-30萬人提供住房保障。成功的案例是，去年歷時14個月改造的沙坪壩區首個非住宅類保障性租賃住房項目、目前中心城區體量最大的保租房項目——CCB建融家園·小龍坎人才公寓正式投入運營，包含305套房源。據悉，項目推出后不久，出租率已達90%，成為沙坪壩區的一大亮點。、
三，城中村爆改保租房
城中村，生于城市，擁有改成保租房的天賦。
城中村改成保租房，將會綜合整治、統租運營或部分拆除新建。這樣的機遇已經催生出了一些品牌，如深圳人才安居集團成立安居微棠公司，專營城中村改造租賃項目。其中深圳元芬村公寓項目，就由該公司改造，將原有城中村轉換成集服務、社交、居住、商業于一體的現代青年社區。
長租公寓頭部品牌租金“克制”
或許正是因為保租房市場的火爆，今年以來，長租公寓頭部品牌動靜不大，似乎正在“克制”，避免價格上漲影響出租率。據克而瑞長租監測數據顯示，2025年2月全國55城個人房源掛牌租金為1.16元/㎡/天，環比微跌0.24%，同比下跌0.23%。奇怪的是，眼下是傳統租房旺季，但房租卻大不如從前。
原因自然是與大量保租房入市息息相關，加之目前的就業環境、消費降級等宏觀因素，導致城市人口流動增速放緩，城市租客減少、租客消費更趨理性，更傾向于謹慎地考慮租金成本，在一定程度上使租金進一步降低。
隨著春節過去，傳統節后租賃旺季到來，個人房東已經迫不及待漲租了，然而似乎并沒有在這一波“租房潮”中收獲期待的高收益，市場仍顯理性，不少房東已經選擇下調租金價格，只為租出去。
數據顯示，2月全國5個大中城市，25城個人房源租金均價環比上漲，30城個人房源租金均價環比下跌，下跌城市個數較1月多9個。其中青島漲幅最高約5.2%；廣州跌幅最高約5.86%。
相較之下，身處同一片租賃住房市場下的長租公寓租金價格保持著“克制”，出租率呈現穩健狀態。
以上海為例，據相關人員透露，其閔行區的一家魔方公寓房源含物業費價格大概是每月2200元，由于店內特價房源優惠幅度很大，同樣戶型的另一間房源價格在3150元左右，相當于優惠了接近1000元。對于租金下滑的原因，主要來自品牌在蛇年春節后推出“暖春”活動，參加活動的另外幾間特價房源已出租，只剩1間。
為了應對春節傳統淡季出租率的波動，位于深圳南山云城旗艦店的萬科泊寓門店也提前策劃，推出變相降租優惠的活動。該活動期限在1月之內，提前看房并繳納定金的租客，年后轉簽約可享受定金膨脹優惠，如房源租金低于1000元，500元定金可膨脹至1000元抵扣租金；房源租金大于等于1000元，800元定金可膨脹至1600元抵扣租金，活動成效顯著，有效穩定住了出租率。
除魔方、泊寓之外，壹間公寓、城方公寓等長租公寓品牌紛紛采取優惠策略，提前應對傳統淡季市場的沖擊。這些活動豐富多樣，通過租金折扣、免租期、贈送禮品等方式，逆市降價，謀求“以價換量”。各大長租公寓品牌的當下心態或許是，價格可以低一點，但絕不能空著。
然而與保租房相同的是，長租公寓也在規模擴張中。同樣以上海為例，截至今年1月底，上海集中式長租公寓房源超36萬間，占全國核心八城的比重達到31.3%，同比增長超過25%。
不過，規模的擴張與空置率的增長維護，并未與租金呈正比趨勢。今年1月，上海市集中式長租公寓平均出租率約為83.65%，平均租金價格約為150元/月/平方米，環比略降0.2%，租金呈持續下滑趨勢。
保租房PK公寓是敵是友？
如今，盡管保租房、長租公寓、房東們租金都有降價趨勢，但“租房戰”的供需矛盾仍然是需要面臨的挑戰，當整個市場都在普遍降價的時候，相對的單個降價措施將會顯得不再突出。
不過對于長租公寓企業來講，也不必悲觀，大量保租房入市，的確會加劇市場競爭，但市場中依然具有結構性機會，保租房與長租公寓的關系也并非一種“零和博弈”的狀態。不少長租公寓運營商想要與保租房達成共贏的可能性，事實證明有機會也有空間。
/ 長租公寓“納保”
在保租房KPI的背景下，看到的不只是國企，也有很多企業響應國家號召積極加入“納保”的隊列中。而這些搖身一變的保租房一方面享受著相應的政策優惠，如公募REITs大門開啟、擁有拿地優勢等機會；另一方面可以盤活自身存量資產達到去庫存的效果。
截至2024年冠寓累計納保項目超過130個，開業房源超6萬間，畢業季“住夢計劃”支持超30萬應屆畢業生安居，這種長租公寓納保進程與城市發展脈搏的深度綁定，或許是領跑長租公寓賽道的競爭核心。
在“納保大隊”中，萬科泊寓新披露去年的全年數據內發現，泊寓繼續深入保租房市場，納保房量增長至約12萬間，占管理量的48.58%，納保數量占據集中式公寓行業首位。
此外，據萬科去年半年報披露，截至2024年6月底，萬科泊寓已在北京、天津、深圳、廈門等23個城市合計納保155個項目，涉及房源11.2萬間。
/ 政企“牽手”合作
保租房的規模化發展，背后離不開國企推動的手。越來越多國企入局，在加速屬地化布局，發展本土租賃市場壯大的同時，還創立自己的保租房特色品牌，其中不少由城投公司全權運營，旨在達到規模、品牌效應、開發水平和運營質量方面的提升。在這樣的背景下，市場化長租公寓企業積極與各地國企尋求合作，爭取留在保租房的“牌桌”上。
如龍湖在武漢的經發龍湖·冠寓（武漢德銳大廈店）就采用政企合作模式。拿地方為武漢江夏經發投集團，由龍湖龍智造旗下的龍智精工提供建造服務，后續再由龍湖冠寓提供運營管理服務。
雖然國企帶著任務進入保租房市場，但在開發和運營方面始終擁有短板。“專業的事交給專業的人來做”為了適應變化，快速切入市場，與成熟的長租公寓品牌合作不失為最快捷的方法。
/ 輸出品牌“軟實力”
保租房雖名為“保障性”，但其市場化的成分要遠低于保障性的部分，與長租公寓在定位上有著本質的不同。與其他行業構筑差異化競爭力和實現品牌溢價不同，長租公寓的注意力應該更多體現在出租率及續租率等核心經營指標上。
體現在戰略層面，長租公寓可以借助規模優勢、低利潤率構筑競爭壁壘，畢竟借助公募REITs實現“不動產+金融”的資產證券化，才是長租公寓利潤點保值和增值的關鍵。
因此，牽扯到民生住房的租賃市場，應該更加注重產品及服務品質，去刻畫品牌用戶的精準畫像，擁有運營、數智化等“軟實力”，讓品牌擁有更長周期的成長可能。
從用戶出發，拋棄地產思維，從社會學視角去回歸公寓的本質，也許需要思考的內容是：平平無奇的商業街區重構、是土地設計與植物美學的交錯規劃、是人與人、人與社區、人與自然的關系……
可以說，我國的租賃市場正在經歷歷史性的分化，保租房的低價與“狂飆”對于各大長租公寓品牌來說是挑戰也是機遇。未來的租賃市場商業模式將不斷成熟走向規范化與多元化。最終長租公寓仍應該聚焦在產品與服務上的打磨。正如全球知名管理學大師湯姆·彼得所言，顧客是重要的創新來源，把握租客的真實“痛點”，才能在市場中脫穎而出。
