21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 張偉澤 實(shí)習(xí)生 梁秋夢(mèng) 香港報(bào)道

“今年2月（內(nèi)地）二手房交易復(fù)蘇，一線城市的庫(kù)存周轉(zhuǎn)月份降至平均水平以下，土地拍賣(mài)溢價(jià)上升以及二手房掛牌量趨于穩(wěn)定。這與2014-2015年周期拐點(diǎn)的跡象相似。”近日，瑞銀投資銀行亞太及大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)做了最新分析。

他認(rèn)為，在歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)四年的下行周期后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了多維度的復(fù)蘇信號(hào)，這些企穩(wěn)信號(hào)與2014 - 2015年周期拐點(diǎn)的跡象極為相似。

企穩(wěn)信號(hào)頻現(xiàn)

從二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、深圳、成都等城市的二手房成交量同比大幅增長(zhǎng)約30%。林鎮(zhèn)鴻指出，隨著土地供給端經(jīng)過(guò)四五年的調(diào)整，土地成交和新開(kāi)工面積大幅下調(diào)，新房庫(kù)存和供給在核心城市減少，二手房市場(chǎng)需求得到釋放。

同時(shí)，一線城市的庫(kù)存周轉(zhuǎn)月份降至平均水平以下。自2021年開(kāi)始，新開(kāi)工面積遠(yuǎn)低于商品銷(xiāo)售面積，庫(kù)存絕對(duì)值不斷下降。到今年，庫(kù)存去化周期逐漸優(yōu)化，這意味著市場(chǎng)的庫(kù)存壓力得到有效緩解，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力減小，市場(chǎng)的供需關(guān)系正趨于平衡。

土拍市場(chǎng)也呈現(xiàn)出溢價(jià)率上升的積極趨勢(shì)。2024年年中放松限價(jià)措施后，土地市場(chǎng)的活力被重新激發(fā)。從300城土地成交金額數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年頭兩個(gè)月土地成交金額同比增加39%，雖然面積持平，但開(kāi)發(fā)商更積極地在大城市拿地，像上海、深圳、杭州等城市的土地溢價(jià)率從2024年7月到2025年2月明顯增加。

二手房掛牌量趨于穩(wěn)定同樣是一個(gè)重要信號(hào)。此前二手房掛牌量持續(xù)增加，對(duì)新房市場(chǎng)造成沖擊。但從2024年9月26日以后，房?jī)r(jià)預(yù)期改變，一線城市從10月開(kāi)始二手掛牌出現(xiàn)環(huán)比和同比下跌。這一變化使得二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局更加穩(wěn)定，為新房市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。

不過(guò)，林鎮(zhèn)鴻也提到，二線城市目前仍在去庫(kù)存階段，預(yù)料需待第四季庫(kù)存才能處于較低水平，這也表明不同城市的市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏存在差異。

銷(xiāo)售預(yù)期上調(diào)

基于市場(chǎng)的積極變化，瑞銀對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)表現(xiàn)也持有樂(lè)觀態(tài)度。瑞銀上調(diào)2025 - 2026年房地產(chǎn)銷(xiāo)售樓面面積預(yù)測(cè)7%-13% ，新開(kāi)工面積預(yù)期提高6% - 12%，并且將2025 - 2026年新房銷(xiāo)售套數(shù)預(yù)測(cè)上調(diào)7%-16%，二手房銷(xiāo)售套數(shù)預(yù)測(cè)上調(diào)7%-10%。這一系列上調(diào)反映了市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)和開(kāi)發(fā)商供應(yīng)策略的調(diào)整。隨著市場(chǎng)的企穩(wěn)，購(gòu)房者的信心逐漸恢復(fù)，對(duì)房屋的需求也在增加。

同時(shí)，瑞銀目前預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)將于2026年初企穩(wěn)，較之前預(yù)期的2026年年中有所提前。房?jī)r(jià)的企穩(wěn)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定至關(guān)重要，它將帶動(dòng)市場(chǎng)交易的活躍，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

林鎮(zhèn)鴻認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商更有動(dòng)力提高產(chǎn)品質(zhì)量，增加與周邊二手房的差異度。住建部在此前提出新房層高高于3米，同時(shí)對(duì)容積率、得房率等指標(biāo)也進(jìn)行了調(diào)整，拉開(kāi)了新房與二手房的差異。這不僅有助于提高新房的去化率，讓開(kāi)發(fā)商獲得產(chǎn)品溢價(jià)，也能滿足消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)住房的需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更高質(zhì)量的方向發(fā)展。