21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

僅僅過了3天，杭州“地王”就被再度刷新。

3月28日，2025年杭州第十批次土拍，共出讓4宗宅地，分別位于上城區四堡七堡（錢二地塊）單元、上城區望江單元、西湖區蔣村文新單元、西湖區三墩單元。這批地塊總起價94.44億元，共攬金約140.89億元，整體平均溢價率49.2%。

其中，建發以34億元競得蔣村文新單元，樓面價88029元/平方米，溢價率115%，成為杭州新單價“地王”。這距離西興單元地塊以7.7409萬元/平方米的單價刷新杭州“地王”紀錄，僅僅過了三天。

在28日的土拍中，綠城雖然與新“地王”擦肩而過，但成功補倉錢二地塊，樓面價4.7888萬元/平方米，溢價率22% 。中海競價203輪，以80億元拿下全場最貴的望江單元海潮TOD宅地，樓面價4.3353萬元/平方米。三墩單元地塊則由保利置業拿下，樓面價2萬多元，溢價率63.38%。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，今年杭州土地市場熱度明顯上升，快節奏，小體量，優質地塊不斷入市。這背后是政府對推地節奏的把握，給開發商創造了競爭的環境。有些開發商前期競拍失利，后期的競拍勢在必得，也加劇了樓市競拍的熱度。

宋紅衛指出，杭州自2024年以來就推動土地市場小步快走，以“肥瘦相間”、優質地塊驅動的模式來提升樓市熱度，并取得不錯效果。

杭州地價半年“四連漲”

從2024年10月玉瀾月華項目地塊的出讓開始，半年內，杭州已經4次刷新單價“地王”紀錄。放眼全國，能高頻刷新最高地價的城市，只有杭州和成都。

宋紅衛認為，過去杭州土地供給縮量，導致核心區及主城外圍庫存告急；核心區漲價預期打開，不限價項目逐步入市重構板塊梯隊、“地王”效應頻繁刺激開發商拿地。

值得關注的是，杭州產業潛力較大，政府在支持產業導入、產業孵化和人才引進方面卓有成效。“六小龍”火爆出圈，提升城市對外吸引力，客戶對城市未來發展預期提升明顯。當前開發商爭相布局杭州，用真金白銀投資杭州。

3月28日的杭州土拍從上午10點持續到下午1點，不少媒體人為了直播連午飯都來不及吃，直言好久沒有遇到持續這么久的土拍了。

中午時分，望江單元的海潮TOD地塊與城西板塊的蔣村地塊還在激烈競價，不少非房地產從業者也在關注，在朋友圈轉發杭州土拍相關內容。

到下午1點，本輪土拍終于塵埃落定。

宋紅衛指出，土拍市場熱度上升是核心城市樓市止跌回穩的前導性指標，熱點城市土拍熱度上升，主要受三個方面的影響。一是止跌回穩的政策導向以及大力度救市措施的出臺，使得核心城市樓市預期在邊際向好。二是核心城市樓市已經進入存量市場階段，改善性需求較為旺盛，對市場形成支撐。第三，開發商戰略收縮，都向核心城市的核心區域地塊聚焦，這些城市在供地節奏上，也大幅降低供地數量，“狼多肉少”，是當前優質土地市場的現狀。

在此背景下，杭州樓市置換鏈條也有打通跡象。2022年-2024年，杭州新房銷售較通暢，但二手房需以價換量。

2024年下半年杭州放開土地限價后，高價地頻出，市場信心大增。2025年，杭州樓市出現“大陽春”行情，土地市場回暖傳導效應明顯。有機構數據顯示，截至目前，3月杭州二手房成交已超1萬套，月底有望超1.2萬套，遠超去年同期。同期，杭州房價也呈現點狀回暖狀態。

全國土地市場局部升溫

杭州土拍的升溫，有一個背景：自中央于去年9月底提出促進房地產市場止跌回穩以來，相關政策持續發力，房地產市場出現了一系列積極變化。

從市場交易數據來看，2024年四季度以來，房地產交易逐步改善。據統計局數據，2025年1-2月，新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比上年全年收窄了7.8和14.5個百分點；監測的40個重點城市中，今年前兩個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長了1.3%和7.1% 。

房價方面，2025年2月份，在政策作用下，70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格環比繼續上漲，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅繼續收窄 。市場預期也保持穩定，2025年2月份，70個大中城市部分房地產開發企業和中介機構中，預期未來半年新建商品住宅保持穩定或者上漲的受訪從業人員比例為71.8%，比上月上升2.8個百分點。

房企經營也有所改善。2025年前兩個月，房地產開發投資同比降幅比2024年全年收窄0.8個百分點，其中住宅投資降幅收窄了1.3個百分點，房地產開發企業到位資金降幅比2024年全年收窄了13.4個百分點 。

進入3月，北京、上海、杭州、成都等地土拍均拍出“地王”，土地市場出現局部升溫跡象。3月18日，中海地產以75.02億元競得海淀區樹村地塊，樓面價10.23萬元/平方米，溢價率27.93%，創北京宅地單價新高。3月，在上海多場土拍中，嘉定新城、靜安大寧板塊、浦東北蔡板塊地價均被刷新。杭州更是在3月25日、3月28日兩場土拍中先后刷新全市“地王”單價紀錄。

不少開發商也趁機補倉。以綠城為例，3月28日，該公司在上海、杭州、合肥的土拍中都表現活躍。當日上午，在杭州土拍中，綠城與34億元的蔣村宅地失之交臂，但最終拿下錢二板塊地塊，成交樓面積4.7888萬元/平方米，溢價率22.35%。在合肥，綠城則以2.82億元競得合肥東部新中心瑤海高地游園地塊，成交樓面價約為6102.24元/平方米，溢價率6.55%。

當日下午，綠城在上海浦東北蔡地塊的競拍中，與另外六家房企展開激烈爭奪。經過66輪競價“觸頂”進入高品質建設競價環節，最終以總價29.159億元競得浦東北蔡地塊，溢價率40%，折合樓板價7.1412萬元/平方米，裝修標準不少于5000元/平方米，該樓板價成為北蔡板塊單價“地王”。

值得關注的是，一線城市土拍也出現了民企身影。3月28日的上海土拍中，上海大華地產以溢價率32.31%、總成交價24.8564億元摘得靜安大寧板塊宅地，成交樓面價為9.2659萬元/平方米，創下板塊地價新高。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海本土民營企業出手拿地，這表明上海樓市出現積極轉變后，民營企業拿地的決心和參與度有所提高。