李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日召開的中共中央政治局會議提出，實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規逆周期調節，打好政策“組合拳”，提高宏觀調控的前瞻性、針對性、有效性。要大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求。為此，財政政策定調從“積極”變為“更加積極”，或預示著狹義赤字率和廣義財政赤字率都將明顯提升。同時，時隔14年后再次提出“適度寬松的貨幣政策”。由此可推，明年在逆回購利率、存款準備金率、LPR和貸款利率等指標上的降幅可能更大。

會議強調要“要大力提振消費、提高投資效益”，特別是對提振消費的表述超出市場預期。這意味著，實施更加積極有為的宏觀政策，并不像過去一樣，推動房地產、基建等項目投資，而是轉向消費與投資并重，并更加重視消費。而投資要發揮關鍵作用，也應該著重于打造激發消費的基礎設施，比如農業轉移人口市民化、地下管網和城市更新等涉及的基礎設施。

房地產方面，不僅其自身需要鞏固止跌回穩的基礎，也要發揮其消費載體和動力的功能。此次會議提出，“穩住樓市股市”。一方面，盡管10-11月商品房銷售明顯好轉，但從近期數據看，止跌回穩的基礎還待夯實；另一方面，樓市和股市不管是價格的穩定、還是交易量的穩定，對于居民的預期以及由此而來的消費內需都至關重要。

因此，明年中央還將貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”以形成政策疊加和釋放效應的框架。下一步關鍵是既有政策能落到位，比如100萬套城中村改造和危舊房改造（特別是貨幣化安置），收購存量房屋做保障性住房，收回收購存量土地，嚴控增量供地以緩解供求關系，修復問題項目并進入“白名單”和投放貸款等，這些政策能落到位，對穩樓市有重大作用。

從此次會議來看，穩定房地產也好、全方位擴大內需也好，并不是像過去一樣，單純通過財政或貨幣資金投入，而是強調要打好政策“組合拳”，提高宏觀調控的前瞻性、針對性、有效性。從內需角度看房地產，無論是有房人群從“有沒有”向“好不好”，還是無房的新市民、年輕人，以及城鎮化潛力人群實現“有沒有”，都需要一攬子政策“組合拳”效應。

比如，積極的財政政策對“兩重”（國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設）的支持，重點方向之一就是涉及“以人為本”的城鎮化需要的基礎設施、公共服務設施等投資；比如，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房等；再比如，促進消費的政策工具箱創新，未來可能將增加對生育、養育、教育等補貼支持。

這些方面的財政政策發力，能直接降低城鎮化成本、城市生活成本，補足和提高公共服務短板，這些都有助于產生“降成本、降門檻”效應，從而促進住房消費。從貨幣政策看也是如此。一方面，降準降息將降低住房消費的成本，但更重要的是，寬松的貨幣政策將配合更加積極的財政政策，即財政政策導向下的貨幣精準投放，從而產生對內需更精準的扶持。

比如，近期備受歡迎的高品質住宅或“好房子”項目，其在景觀園林、智能化設備設施、便捷的交通、優質的教育醫療設施等方面須加大投入，這會導致房價上漲或改善人均居住面積的門檻提高。如果財政和貨幣協同的政策加大土地開發、公共設施建設等扶持，不僅能提振開發商開發的積極性，也能降低高品質住宅的消費門檻，極大地滿足對“美好人居”的向往，促進行業轉型升級。

再比如，供求關系發生重大變化，存量房屋盤活對接新市民、年輕人需求，這是未來住房政策的新邏輯，需要在老舊小區改造、消防安全改造、城市更新等方面加大投入的力度，讓存量房屋供給效率更高、供給成本更低，從而促進存量利用和循環，而且能與高品質的增量供給和需求對接，促進存量和增量、剛需和改善型需求的循環，這是促進房地產止跌回穩的長效機制。