21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道
久未有消息的奧園發布了一則吸引眼球的新聞。
中國奧園近日公告，中東投資集團 Multi Gold Group Limited成為新的戰略投資方，并進入董事局獲取董事局主席席位。
受此消息帶動，中國奧園股價9月23日暴漲。截至收盤，中國奧園報0.27港元/股，上漲126.89%，總市值為10.18億港元。
雖然在情緒上表現出十足的利好，但是奧園這宗交易的主要目標以及核心數據都十分不清晰，這主要表現在奧園的戰投方在公開渠道中難以確認身份，而且交易中股份轉讓的對價乃至付款方式等都未進行披露，這讓交易的實質變得撲朔迷離。
這宗交易為奧園帶來的最大變化，是其創始人郭梓文讓出了控制權，其由執行董事調整為非執行董事并不再擔任董事會主席。
因為這些不確定的因素，投資者對奧園的這宗交易也保持謹慎。眼下的奧園經營狀況也仍然不佳，雖然債務重組有一定進展，但目前奧園境內債已經進行第二次展期，自有現金流也非常緊張。
對于這樣一家民營房企，中東資本入主奧園的動機的確值得投資者關注。
中東資本入局
奧園此次轉讓后，郭梓文所持有股份占比將繼續降低。
根據公告，奧園主要股東Ace Rise Profits Limited同意轉讓6.22億股普通股予Multi Gold Group Limited。
交易完成后，Ace Rise及Multi Gold將分別持有奧園5.02億股及6.22億股，分別占總股本的約13.31%及16.48%。
至此，奧園創始人郭梓文將通過Ace Rise以及Joy Pacific持有奧園16.38%的股份，Multi Gold的持股比例超過郭梓文，成為奧園的單一最大股東。
值得留意的是，奧園未在公告中披露這宗交易的詳細交割方式以及債務的從屬關系，甚至連交易對價都未對外披露。
Multi Gold帶來的最大變化，或許只是奧園董事長換人了。隨著Multi Gold的入局，郭梓文將由奧園的執行董事調任為非執行董事，并不再擔任董事會主席，不過郭梓文將繼續就奧園的發展策略給予指導，每年也將從奧園領取40萬港元的董事袍金。
隨即，奧園還委任Multi Gold的實控人Alobeidli為董事會主席，其將領取到的董事袍金是80萬港元。
根據奧園的公告，Alobeidli在多個領域擁有逾20年的經驗，其中包括科技、房地產及戰略咨詢領域。自2023年以來，Alobeidli擔任Magnuvest Investment的總經理。在此之前，Alobeidli分別于2001年至2015年期間及2015年至2023年期間擔任M5 Telecom及M5 Consultancy的行政總裁。
上述Alobeidli的從業經歷很難從公開渠道中找到佐證，所提及的企業也并非知名企業，Alobeidli本人也不是知名投資人，這是投資者對之持保留態度的原因之一。
一位評級機構的人士對21世紀經濟報道記者表示，鑒于奧園當前的經營狀況，這樁交易是不是“真金白銀”投出去還有待觀察?！安慌懦琴Y本運作的手段之一?！?/p>
一位私募機構的董事長也持相同的態度，他告訴21世紀經濟報道記者，因為奧園未披露具體的交易條款，所以對這宗交易的具體性質持觀望態度。“只有看到具體條款這些落到實質性的客觀事實，才可以看出這宗交易雙方交換了什么?！?/p>
奧園未出低谷
中東資本的到來推漲了奧園的股價，但這家房企當前的生存狀況以及經營質量均不容樂觀。
今年上半年，憑借債務重組成功，奧園一度錄得賬面浮盈。根據奧園2024年中報，期內中國奧園實現營業額46.43億元，凈利潤為221億元，歸母凈利潤為223.12億元。
這與體感不符合。截至2024年6月末，中國奧園的總資產1886億元，總負債1904億元，凈資產已經為負值，涉及未償還的境外債務金額達450.83億元，處于嚴重的資不抵債的狀態。
此外，奧園今年上半年的銷售額僅58億元，也未有公開的大宗收入，也難以貢獻有效利潤。奧園解釋稱，這是由于完成了境外債務重組所帶來的盈利，如果剔除這一影響，奧園上半年仍然錄得虧損。值得留意的是，奧園是罕見的通過這種會計方式處理債務重組的房企。
與此同時，奧園債務壓力也未消減。截至今年6月底，中國奧園的現金及銀行存款約16億元；而截至2024年8月31日，奧園集團未能清償的到期債務本金約為430.77億元，較上月末增加了約1.66%。面臨的未決訴訟涉訴金額約為569.51億元。
由于現金流已經幾乎斷供，奧園公開債務的兌付也不太樂觀。去年奧園境內債整體展期成功后仍未能按照新的兌付方案進行，今年上半年，奧園境內債也尋求再次展期。
9月10日，中國奧園也發布公告，宣布境外債務重組計劃的持有期延長6個月至2025年3月20日。
在凈資產為負值加之債務清償未達到預期的背景下，奧園的生存前景仍然難以明晰。這種背景下，中東資本入主奧園能夠改善局面，仍存較大不確定性，投資者和資本市場對這宗交易也將繼續觀望。
