21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道 廣州土地市場在今年下半年蓄勢發力。

8月19日，廣州市2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批）正式公布，共50宗地塊，擬于2024年8月15日至2024年11月14日期間陸續發布出讓公告。

在此背景下，廣州于近期陸續掛牌多宗地塊，今年10月本應是廣州土地市場備受期待的一個月。但是，受到房企預期以及市場表現的影響，本月以來廣州共有超過10宗地塊延期出讓。

直至10月30日，延期出讓的地塊迎來集體交易的周期，當日掛牌的5宗地塊最終成功完成出讓，總成交金額達81億元，全部底價成交。需要指出的是，這幾宗地塊均經歷過延遲出讓或者修改規劃降低條件等環節。從這次土地成交的結果來看，廣州土地市場仍然承壓，市場情緒也并未扭轉。

調規后成交

廣州此次土地出讓，并未出現新的玩家參與其中。這五宗地最終被越秀地產、保利發展、珠江實業與華潤置地的聯合體分別拿下。

其中，保利發展摘得的三宗地塊，本應有一定的熱度。這三宗地塊位于廣州海珠琶洲南區，是廣州近年來成交熱度較高的區域之一?？硕饠祿O測顯示，目前地塊周邊三公里內有三個項目在售，一個項目待售，近一年商品住宅成交750套，成交均價11.35萬元/平方米。

根據出讓資料，琶洲南區三宗地塊總價為59億元，樓面均價也在4.3萬元/平方米左右，對比目前在售的地塊有一定的利潤空間。

這宗地塊上架之時，也吸引了多家房企的關注，但最終經歷了兩次延期出讓才最終成功落槌。

究其原因，琶洲地塊雖然區位條件優越，但配套卻略顯不足。一位華南房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“這個項目要做好周邊得花很多力氣。現在是全集團統一調撥投資資金，這樣的地塊確定性不夠強，我們會更猶豫一些。”

囿于客觀因素，在延期出讓的過程中，廣州官方也釋放了較大的誠意，對地塊進行了一輪規劃調整，比如修建臨時道路、搬遷變電站、拆除高壓塔等全面改善周邊環境。

此外，天河金融城的地塊也經歷過延期出讓。這宗地塊早在今年4月就已經上架，但其時并未成功出讓。

此次重新上架，這宗地塊在出讓條件上，不再提及“競得人須承擔土壤污染修復工作”，且地塊交付時間從簽訂出讓合同之日起3個月內調整至12個月內。

最終，珠江實業、華潤置地、廣州城投和南沙交投聯合體以16.05億元成交總價，19672元/平方米的樓面價（未扣除配建）兜底成交。

越秀地產摘得的荔灣區地塊，則在兩次延期后最終底價賣出。這宗地塊的最終成交總價為6.1億元，成交樓面價27500元/平方米，出讓面積約2.19萬平方米，計容建面2.22萬平方米，是一宗“小型地塊”。

此次土拍未有流拍，也被視作是積極信號。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，這在10月廣州樓市成交全面回暖的春風下，本次土拍地塊順利出讓，對于促進廣州房地產市場止跌回穩具有正面的意義。

肖文曉續稱，從拿地房企來看，10月30日出手的企業包括保利、越秀和珠實聯合體等，全部都是在廣州深耕的央國企，一錘定音，對市場起到了“穩定軍心”的作用。

分化將持續

廣州近期密集推地的背景是，今年以來，廣州土地市場成交表現不佳。

根據公開資料統計顯示，截至今年9月30日，今年廣州宅地累計出讓總金額僅約339億元，而2023年全年，廣州出讓宅地總金額高達1183億元。

為了改善土地出讓活躍度不高的現狀，廣州還于今年8月底舉行了秋季全周期土地服務推介會。

其時，根據官方發布的消息，推介會共吸引了保利、中海、越秀、華潤、萬科、綠城中國、招商蛇口、新世界、路勁、鵬瑞、金地、大華、新鴻基、太古地產等60余家知名房企參加。

在會上，相關人士也指出，如今降地價并不是一線城市發展的決策，廣州不會以降地價來迎合市場，“因為降價將會影響到方方面面，所以會合理考慮周邊樓盤的去化，絕不會以降價來實現賣地”。

這種思路不無道理。一家央企的總部人士就告訴21世紀經濟報道記者，“如果地價一降再降，我去年拿地單價為4萬元/平方米，今年變成了3萬元/平方米，那周邊的存量項目還怎么賣？如果一直在降價，那觀望的情緒也會加重?！?/p>

一家TOP10房企的市場研究部人士就告訴21世紀經濟報道記者，“廣州的樓市表現與北上深相比有一定的差距，這從政策調節的力度也可以看出，廣州一直是一線城市中政策速度最快、力度最大的。我們會更傾向于去北京、上海，一方面是樓市活躍度更高，另一方面是我們之前對廣州市場不是很熟悉，在自己熟悉的市場我們可以做到比別人更高的利潤率，供應鏈也輕車熟路，會更有信心。就像廣州的地，可能更適合越秀、保利和中海這種企業去拿。”

從房企的反饋來看，廣州土地市場要完成觸底，最關鍵的是要看樓市成交的活躍度。十月以來，廣州樓市成交量有所回暖。廣州市住建局最新披露數據顯示，截至10月27日，10月廣州全市新房累計網簽8642套，已創下去年3月份以來的新高。

肖文曉則提醒，按照中共中央政治局會議的最新部署，未來對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，廣州等一二線城市核心區優質地塊的市場價值進一步凸顯，值得實力房企把握機會。