近日，我國相關部委陸續發布多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策，加大住房交易環節契稅優惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求，同時降低土地增值稅預征率下限，緩解房地產企業財務困難。

此次稅率調整僅涉及部分稅種，稅負因交易性質和所在城市而有所不同，其目標是通過降低企業和個人的稅收負擔及遵從成本，激發市場交易熱情，促進房地產止跌回穩，實現房地產市場供需新平衡。從內容看，優惠政策的首要目標是吸引改善型用戶入市，比如將現行享受1%低契稅稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米。

在過去樓市需求火爆年代，我國傾向于鼓勵建設小戶型住宅，并提高大戶型住宅的稅率以抬高購買門檻。但是，隨著我國樓市供需關系發生變化，改善型需求的比重日益增加。這是因為早期購買小戶型的住戶經過一定時間資金積累，具有了購買大戶型的能力以改善居住環境，這種潛在的有效購買力與需求應該優先釋放出來。而且，目前我國也積極鼓勵生育，二胎家庭也越來越多，對居住面積的要求更多。

優惠政策的第二個特點是優先釋放一線城市的改善型購買力。從內容上來看，征稅面積標準的上調、普宅標準的取消均指向一線城市，即北京、上海、廣州、深圳4個城市。政策明確了這4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策，即調整后，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。此前，這四個城市第二套90平方米以上140平方米以下契稅稅率為3%，高于全國標準的2%，目前可以節省2%的稅率成本。

在增值稅方面，在城市取消普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規定相應停止執行。

這次針對一線城市的稅率調整意義重大。因為一線城市的房價高，從而稅負也相應更重。針對一線城市的減稅可以實實在在地節省購房成本，尤其是對于改善型需求而言，面積越大，單價越高，節約稅負更多。以上海為例，取消普宅標準后，符合條件的一線城市持有2年以上、5年以上住房可分別免征增值稅、個人所得稅，一套1000萬價值的二手房交易可能減免約70萬元稅費。北京購買總價500萬元的第二套房，過去契稅成本是15萬元，現在如果面積不超過140平方米，契稅按照1%收取是5萬元，比過去減少了10萬元。

此次稅率調整還將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。在地產開發過程中，需要開發商提前預繳土地增值稅。在樓市火熱的時候，這部分預征資金不會給開發商壓力。但是，現在開發商普遍面臨流動性問題，土地增值稅預征率下限下調0.5個百分點，有助于緩解或者減輕開發商的資金壓力。取消普通住宅標準后，未來也會部分降低一線城市開發商的拿地成本。

本輪稅收優惠政策將一線城市的改善型需要作為促進市場交易的抓手，因為一線城市的稅率成本較高，改善型需求較多，大戶型供給較少，能夠通過稅率調整（降低成本）來促進部分改善型需求的釋放。在控制增量的基礎上，可以實現大戶型市場的供需平衡，從而起到穩定市場價格的作用，并對整個城市的房產交易市場產生積極影響。

根據經驗，一線城市的預期與交易改善后會將氣氛向二三線城市傳遞，從而起到四兩撥千斤的作用。但是，信心恢復既需要更多政策支持，也需要耐心等待政策效果的顯現。目前看，一系列增量政策后，一線城市交易量正在持續增加，需求不斷釋放。