李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

11月18日，作為商品房市場風向標的上海、北京、深圳三個一線城市，一天之內均發布了取消普通住房和非普通住房標準的政策，且與之相銜接的稅收政策也相應調整。具體來說，個人購房享受契稅低稅率（1%）的面積標準從90平方米以下擴大到140平方米以下，不管首套房還是二套房，均享受該優惠；對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅。

新政最大的影響是降低了交易環節一次性繳納的“高成本”。比如，購買90-139平方米的房產，在京滬深可以覆蓋大多數剛需和改善換房需求，現在只需要繳納1%的契稅稅費，過去則需要繳納1.5%或3%（第二套房購置）的稅費。購置第二套住房的減稅效應更明顯，原來的契稅稅率為3%（不管面積多大），現在購置140平方米以下房源的稅率降至1%。

如果是500萬元的房產，契稅稅費從原來的15萬元降至5萬元。增值稅的減稅效應最明顯。比如，待交易房產為持有未滿2年的非普通住房，期間增值額為300萬元，交易時須繳納15萬元稅費，現在則全額免掉了。相比降低按揭利率，降低稅率對降低交易成本、潤滑交易循環的利好更大。此次，京滬深步調一致地減稅，對于提升業主掛牌意愿、促進掛牌房源順利成交的作用非常明顯。而這種促進作用，對改善型需求的帶動，進而對剛需的帶動都非常明顯。

過去房屋短缺、房價上漲時期，為了鼓勵更多房源供應、抑制大戶型交易，國家在2005年明確了普通住房和非普通住房的標準，對非普通住房設置了更高的交易稅費。但是，在供求關系發生重大變化的當下，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，改善型住房需求開始崛起，普通住房和非普通住房的差異化對待不合時宜，取消這個標準也就在情理之中。

因此，此次京滬深稅收新政對購買90-139平方米的房源，購買二套住房的減稅效應更明顯，其道理也就在這里。值得注意的是，此次調整交易稅費后，京滬深與全國其他城市的稅收政策看齊了。也就是說，一線城市不再被“區別對待”。全國范圍內，對個人購買家庭首套住房或家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統一按1%的稅率來繳納契稅。

原因就在于，新市民、年輕人是住房消費的主體，而京滬深的新市民、年輕人規模最大最密集，住房消費集中，壓力更大，更需要公平對待。另外，當交易摩擦小了，剛需和改善的循環更加順暢，商品房止跌回穩的基礎也更加牢靠。由此可以推演，隨著房地產存量規模越來越大，住房市場從增量時代轉向存量時代，穩定房地產市場，就需要降低流轉環節的稅負。

唯有此，才能實現既降低交易成本，助力新市民、年輕人能買得起房，也能實現通過交易循環和順暢，夯實商品房市場止跌回穩基礎的目的。要注意的是，各個城市掛牌售賣的二手住房，很多是樓齡大、配套不足、設計有瑕疵，難以交易出去的房源。筆者調研了解到，很多這類房源在中介平臺上長期沉淀而難以交易出去。如果能完成交易，客觀上有助于這些房屋的維護。

由此，筆者建議，下一步要繼續降低交易環節的稅費，在降低交易摩擦的助力下，鼓勵存量房屋交易循環更順暢。同時，也要加大對存量房屋配套補短板的行動，比如老舊小區改造，讓更多的存量房源成為可交易的房源。特別是這類戶型小、區位優、總價低的房源，不啻為新市民上車的最佳選擇。這樣，不僅利于穩定商品房價格，用好存量資源，也能提供更多元的住房產品。