21世紀經濟報道記者 張偉澤 香港報道
“目前我們所接觸的內地買家對于香港豪宅的熱情還是很高的，香港的豪宅盤本身較為稀缺，投資價值較高?！?香港房產中介公司品正置業總經理伊娜對21世紀經濟報道記者表示。
今年2月底香港宣布“撤辣”，隨之而來的需求已經逐步釋放，地產市場整體的交投量呈現下降趨勢，但香港豪宅市場成交卻一枝獨秀。
香港對豪宅的定義比較模糊。根據利嘉閣地產總裁廖偉強在專欄上的介紹，一般香港的豪宅樓價必須超過2000萬港元，達到政府收取印花稅的最高標準稅率4.25%，其次實用面積必須達到香港差餉物業估價署分類當中的D類別或以上，即是實用面積1076方呎（1平米約為0.09平方呎）或以上，能夠符合這兩個標準，才可定義為豪宅。
根據中原地產數據，2024年上半年，香港價值2000萬港元以上的私人住宅買賣合約登記達1577宗總金額706.51億港元，較2023年下半年分別大幅增長130%和53.5%，創兩年半以來新高。
內地買家購買意愿強勁
在這一輪豪宅成交中，內地背景買家無疑占據了主導地位。
伊娜表示，其公司目前所經手的2000萬港元以上的豪宅盤，大部分的買家擁有內地背景，如近年來通過“高才通”來港的人才或此前通過投資移民計劃來港的富豪。這些人在其所接觸的內地客人中占比超過80%。
根據美聯豪宅報告，按已知買家姓名作分析(以買家姓名的英文拼音鑒別是否為內地買家，并不包括以公司名義入市的個案)，今年4月份內地背景買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)占個人買家于香港樓市2000萬-5000萬港元一手私宅注冊量比率為73.4%。
一位通過高才通計劃來港發展的C先生對21世紀經濟報道記者表示，他從去年就通過高才通計劃來港發展，考慮到目前香港房價已經具備投資價值，同時由于子女也一同隨其來到香港，因此還是希望能夠在香港購置一套房子用于自住。他目前正在考慮在何文田的學區房“朗賢峰”，該樓盤的售價約為3000萬港元。雖然目前該樓盤的售價已經達到C先生的預期，不過他仍在對比其他地段的同等價位的樓盤。
美聯物業首席分析師劉嘉輝對21世紀經濟報道記者表示，目前能夠觀察到很多通過高才通或優才計劃來到香港的內地居民對于香港豪宅購買意愿較強。不過對于一些剛來到香港的優才而言，他們仍需要時間了解香港樓市。
香港超豪華住宅受到內地背景買家歡迎
據記者了解，在整體豪宅市場中，內地背景的買家對與超級豪宅更為熱切。
美聯豪宅報告指出，今年4月按已知買家姓名作分析，內地背景買家占比隨著成交金額的上升同步增加，超過5000萬港元的內地背景買家比例遠高于其他金額類別，表明內地買家比本地買家更鐘情于購買高價豪宅物業。
根據萊坊發布的《全球超級豪宅報告》，2024年第二季度，香港超級豪宅市場（價值超1000萬美元以上）在今年第二季度錄得61宗交易，同比上升69%，為全球第三活躍的超級豪宅市場，主要由內地買家需求帶動。
值得注意的是，7月24日，港島區豪宅新盤——壽臣山15號項目的3號洋房，以7.17億港元成交，買家采用35天現金付款計劃入市。這也是港島區今年以來最大金額的一手住宅成交。
伊娜對記者表示，盡管整體豪宅市場的需求較為旺盛，但仍然能夠觀察到兩極分化的情況。相較于2000-4000萬港元區間的買家，超豪華住宅的買家購買需求更為急迫，他們普遍認為香港樓市的調整已經接近尾聲，同時美聯儲即將到來的降息周期將會給樓市帶來利好。
伊娜進一步指出，對于超豪華住宅的買家而言，他們主要的購房目的為資產配置?！斑@些買家的現金較為充裕，很多買家甚至可以全款付清購房款。”
仲量聯行香港主席曾煥平對21世紀經濟報道記者表示，在目前的市場環境下，內地買家入市的主要動機集中于資產配置及保護資產價值。絕大多數買家已將豪宅物業定位為長期投資。買家以謹慎的態度進入市場，更加重視豪宅的稀缺性所帶來的長遠保值能力，而非短期升值空間。
根據美聯豪宅報告，6月份（5月24-6月24日）香港超過5000萬港元的住宅一二手銷售量均有回升，其中新盤銷售量從23套回升至27套，環比上漲17%，二手交易量由17套上漲至19套，環比上漲11%。
利嘉閣地產半島豪庭分行的客戶主任吳卓軒也印證了這個觀點，吳卓軒目前主要負責豪宅盤的銷售，今年完成了8宗豪宅盤銷售，成交價均在8000萬港元以上。
他對21世紀經濟報道記者表示，他目前所接觸的內地背景買家對于香港的豪宅市場購買意愿很強烈。他所接觸的房產買家很大一部分是以剛需為主。很多買家是已經在香港有過一段時間的居住經歷，對香港的環境相對較為了解，且未來決定在香港發展。而這些買家的購買原因與伊娜所言大致類似，主要由于美聯儲即將到來的降息周期以及對樓市調整接近尾聲的判斷。
第一太平戴維斯住宅銷售部主管黎漢群表示，近期市場波動以致出現了在以往市場上難以得到的超級豪宅，吸引了超高凈值人士家庭追逐其稀有優質資產的興趣。
超豪華市場出現“投降式出價”
不過相較于需求的上升，超豪華住宅市場則是出現下降，市面上出現了不少“投降式出價”。
根據第一太平戴維斯8月發布的報告，香港高端住宅市場正在經歷顯著動蕩，減債銷售主導了超豪華住宅市場，目前的平均成交價格相較于疫情期間的評估價下降46%，這主要因為出現多宗減債銷售事件，許多業主被迫出售物業以償還拖欠的債務。
在今年7月，香港山頂種植道46號4幢洋房以11億港元全數售出，成為“撤辣”后最大單一成交。該豪宅項目每幢洋房實用面積介于4060至4432平方呎，配備私家花園、泳池等設施，平均呎價約64759港元，相較于高峰期的價格下調約50%。據了解，此四幢洋房原本的持有者為何崇本家族。何崇本為香港高端物業公司九龍企業的創始人。
根據媒體報道，在2024年1月，添利工業公布旗下財務公司同意向借款人何崇本家族（包括亨景公司、何崇本及何世榮）提供8500萬港元有抵押貸款，為期12個月，借款人以一項住宅物業的其中兩層及部分車位作抵押，平均年利率高達20%，即借款人一年需要支付多達1700萬港元利息。
劉嘉輝表示，目前香港豪宅市場出現拋售主要可能因為目前香港金融市場不景氣，同時美聯儲長期高利率環境對于全球經濟環境的影響，部分賣家主營業務出現困難，資金流出現問題，因此急于甩賣。
隨著香港物業價格下跌，不少銀行和財務公司的抵押品價格也隨之下跌，為保證自身利益，銀行和財務公司有可能會要求貸款人提早償還按揭貸款，也就是香港所謂的“call loan”。這會對貸款人在短期內造成較大的資金壓力。如果貸款人無法償還，則抵押的物業則會被收回拍賣。
對于中小企業被銀行收緊借貸、Call Loan（要求提前償還貸款），8月23日，香港金管局和香港銀行公會成立了聯合“中小企業融資專責小組”(小組)。香港金管局稱，自今年8月23日宣布成立小組以來至9月4日，香港金管局和銀行收到70多宗來自不同行業的查詢及個案，其中約有20%的個案涉及物業按揭貸款。
中原地產最新數據顯示，香港因無法償還貸款被銀行收回的銀主盤存量連續3個月上升，8月增至344間，創近17年以來新高，總值超過35億港元，其中超過40%銀主盤歸屬于被財務公司回收后轉手的物業。一般而言，由于急于成交，銀主盤的售價會較市場的掛牌價低20%-30%。
超級豪宅市場整體仍然穩定
從中原地產提供的數據來看，盡管香港銀主盤存量不斷上升，但住宅銀主盤仍是以樓價1000萬港元以下細價樓為主，占比超過80%。記者通過查閱美聯物業的銀主盤數據了解到，美聯物業目前所出售的超過5000萬港元的超級豪宅銀主盤僅有6個，占其售賣的銀主盤總數的8%。
伊娜指出，從她的觀察來看，由于現金流困難的甩賣仍屬于個別現象，其所經手的交易雖然價格上有所下降，但并沒有出現“劈價”（大幅降價）的情況。她舉例稱，其公司在一周前所成交的香港馬鞍山地區的別墅，最終成交價較2021年時的掛牌價僅有微微下調。
記者查閱了不同地區超級豪宅市場的一手盤后了解，目前香港超級豪宅一手新房的掛牌價相較于2021年成交價僅有約10%左右的折讓。
曾煥平表示，雖然香港豪宅在“撤辣”后仍處于價格下行階段，但目前并未觀察到明顯的拋售潮，目前僅是由銀行接管的豪宅物業較去年有所增多。他補充稱，在整體市場下行階段，豪華住宅相對于中小型住宅更具抗跌性。目前市場上一些頂級豪宅出現大幅虧損成交的主要原因是豪宅所涉及的金額過于龐大，同時在豪宅市場區間的購買力不足。
伊娜補充道，超豪華住宅市場本身交易量較小，容易受到個案影響。由于豪宅市場的差異性較大，每一套房子的成交都會受很多因素的干擾，因此很難判斷?！吧巾數姆孔涌偣惨矝]有多少套，確實是一個貨一個價了。”
根據第一太平戴維斯提供的數據，雖然同樣是在山頂區域，但7月成交的山頂壽臣山3號屋的成交單價為每呎74000港元，而山頂道99號，101號和103號洋房的成交價則為每呎59905港元。
伊娜表示，由于地理條件限制，香港的豪宅市場本身供應量有限，因此存在稀缺性，市場波動所導致的放售還是能夠吸引很多超高凈值的買家入場。
根據香港差餉物業估價署發布的《香港物業報告 2024》，截至 2023 年底，在不包括村屋的情況下，香港共有126.9萬個私人住宅單位，而洋房數量只有19668幢，即僅占香港單位總數的約1.55%。
劉卓軒表示，目前豪宅二手市場供應量相較于此前有所減少，很多賣家本身不存在房貸壓力，持貨能力較強，因此在目前的市況下，市場的價格并沒有達到他們的預期，他們并不會選擇將掛牌價下調，而是選擇封盤，暫停銷售。同時，即將到來的美聯儲降息周期也對市場預期帶來提振。
8月21日，美聯儲公布聯邦公開市場委員會（FOMC）7月30日至31日的會議紀要，預測美聯儲9月將首次降息，今年晚些時候至少還會再降息一次，明年將進一步放松貨幣政策。8月23日，美聯儲主席鮑威爾更是在全球央行年會的發言中向市場傳遞了一個明確的信號：政策轉變的時機已經到來。
劉卓軒舉例稱，在八月底美聯儲降息信號發出之后，有賣家直接將掛售的訂單封盤，暫停銷售，之后更是賣價由1.4億港元提升至1.7億港元。他表示，雖然豪宅市場買家通常現金充裕，按揭貸款利率對這些買家而言影響不大，但美聯儲的降息周期的到來帶動了整體房地產市場回暖的預期，因此也會影響到賣家的心理價位。
劉嘉輝認為，在以往的觀察中，香港豪宅市場很大一部分的買家來自港股IPO公司的初始股東。目前來看，由于港股整體集資額下降，此類買家的數量也隨之減少。劉嘉輝認為，在今年年底前，香港豪宅市場整體表現還是會跟隨整體樓市發展，如果美聯儲降息且香港利率跟隨下降的話，對于香港新股市場會有提振，帶動前述買家入市。如果前述的假設成立，預計利好影響會在今年年底至明年年初時顯現。
曾煥平表示，在2022年至2024年期間，平均每年約有400個超過160平方米的豪宅單位竣工，而未來三年內，此類豪宅的供應量將顯著收縮，每年僅有約100個單位落成。根據美聯豪宅報告，2019年-2023年期間，共有708幢洋房落成，平均每年落成142幢。洋房的落成量從2019年的高位279幢逐年下降。
對于超級豪宅市場的需求方面，曾煥平表示，得益于資本投資者入境計劃、高端人才通行證計劃以及各項鼓勵家族辦公室設立的政策推動，香港預計將吸引大量高凈值人群。這些人群的流入預期將進一步推動對超級豪宅的需求。超級豪宅市場需求的恢復可能會是漸進的，主要由經濟的緩慢修復和投資情緒的改善所推動，預計中長期香港超級豪宅市場的供需狀況將顯著改善。
