明明（中信證券首席經濟學家）

11月11日，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》明確了專項債收購閑置土地的主體、范圍及用途，納入名錄管理的土地儲備機構為收購主體，收購范圍優先選擇企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。

9月中央政治局會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，支持盤活存量閑置土地。此后，各部委先后出臺了一系列支持房地產市場止跌回穩的政策，專項債收購閑置土地是其中重要的一環。10月12日國新辦新聞發布會上，財政部提出支持地方政府運用專項債回收符合條件的閑置存量土地，是自2019年9月國常會明確專項債資金不得用于土地儲備和房地產相關領域后，土儲專項債時隔五年的重啟。

專項債用于收購閑置土地，對于房地產市場具備深遠的影響，主要可以通過以下幾個維度和主體，來實現房地產市場的止跌回穩：一是消化和盤活存量土地，降低房地產市場供給。二是帶動房企資金狀況和盈利能力的改善。三是有效緩解地方政府的資金壓力，幫助地方騰出更多空間支持經濟發展和改善民生，進而作用于地產需求的改善和提升，實現正反饋效應。

專項債用于土地儲備可以減少存量閑置土地規模，消化和盤活存量土地，降低房地產市場供給，從而改善市場供求關系。當前，我國總體的地產庫存去化周期仍偏長。根據中指研究院數據，截至2024年8月末，以近12個月月均銷售面積計算，50個代表城市商品住宅庫存出清周期為22.1個月，較2023年末延長4.5個月。其中一二三線城市短期庫存出清周期分別為15.4個月、20.5個月以及33.4個月。

專項債用于土地儲備政策從供給側出發，優先收購企業無法繼續開發的住宅和商服用地，《通知》中明確收回收購的土地，原則上當年不再供應用于房地產開發，確有需求的，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%，這也體現出對“嚴控增量”要求的嚴格落實。

這一舉措有助于控制并減少土地供應，防止回收土地的大幅再供應，促進土地供需的平衡協調。從結構上來看，高線級城市需要進行回購的項目相對較少，在回購資金的支持下，配合其他需求側政策，可能會更快地推動一線城市的房價企穩，進而有助于帶動全國房地產市場的止跌回穩，實現房地產高質量發展。

回收企業無力或無意愿開發的土地，可以有效提升資金的流動效率，帶動房企資金狀況和盈利能力的改善。根據《通知》的要求，用于收購的土地本身即是房企較難開發的部分，或出于資金短缺而無力繼續開發，或由于商品房供大于求導致的庫存過高而缺乏開發動力。將這部分土地進行回收回購，有利于幫助房企將閑置的土地資產轉變為現金流，緩解前期購地帶來的資金占用壓力，有效地改善房企現金流以及經營壓力，修復企業資產負債表，從而帶動盈利能力的改善，有利于地產產業鏈的健康傳導及持續發展。而在房企資金狀況改善后，其可以有更為充足的動力和能力實現“保交樓”等，將有助于更好地保護購房者的合法權益，實現穩民生。

專項債收購存量土地可以緩解地方政府的資金壓力，從而騰出空間支持實體經濟發展和改善民生，進而促進地產需求的改善和提升，實現正反饋效應。近三年來，土地出讓收入持續下滑，地方財力本身較難支撐大規模的土地儲備。而在專項債的支持下，地方可以使用專項債資金用于收購存量土地，將有助于減輕其債務壓力、改善資金狀況，從而為地方騰出更多空間和精力，用于支持項目建設以及民生領域，有利于擴大內需，促進經濟的高質量發展。而在經濟持續復蘇、民生得到充分保障后，居民的消費以及購房需求和信心同樣可以持續提升，從而促進房地產市場的平穩健康發展，形成正反饋。

專項債收購土地立足于供給側，通過控制土地供給，有望促進房地產市場的止跌回穩，并帶動地方政府和房企資金狀況的改善，幫助地方政府騰出更多空間用于經濟建設以及改善民生，從而促進地產需求的回暖，實現房地產高質量發展。