李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

11月15日，國家統計局發布了10月份70城住宅價格指數。數據顯示，10月份一二三線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，房地產市場預期進一步改善。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點；二三線城市新建商品住宅銷售價格指數環比均下降0.5%，降幅均比上月收窄0.2個百分點。

二手房方面，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降1.2%轉為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉漲；二三線城市二手住宅價格指數環比分別下降0.4%、0.6%，降幅分別收窄0.5個和0.3個百分點。同時，新房和二手住房價格上漲城市數明顯增加，其中新房價格環比上漲城市從上月的3個增加到7個，二手房價格環比上漲城市數從上月的0個增加到8個?？偟膩砜矗洑v前期持續下跌之后，房價出現了跌幅趨緩的態勢，部分城市甚至出現止跌跡象。

值得注意的是，一二三線城市房價指數跌幅均有收窄，特別是前期下跌幅度大，二手房價指數領跌70城的一線城市，此次跌幅收窄趨勢更明顯，二手房價指數甚至止跌回升。這主要得益于9月底以來，一線城市充分用好調控自主權，因城施策調整限購政策，以及10月份以來，國家及各地不間斷地出臺新的紓困政策、落實既有的政策，商品房市場交易活躍度一直比較高。

市場交易較為活躍，帶動市場預期回升和房價趨穩。比如，根據廣州合富大數據的統計，10月廣州二手住宅市場平均議價空間（業主掛盤價愿意下調的幅度）降至8.1%，與9月相比縮減了0.6個百分點，反映行情轉趨活躍之后，業主已不愿在價格上作出過多讓步。新房方面，10月份是商品住房促銷月，多家龍頭房企聯合發出《“百城千企商品房促銷活動”承諾倡議書》，承諾不隨意哄抬價格擾亂市場，不過度降價搞惡性競爭，對穩定價格也有積極作用。

從9月26日中央政治局會議部署“止跌回穩”新指示后至今，商品房市場活躍度一直保持在高位，深圳、成都等熱點城市進入11月份的市場熱度不輸10月。其他城市盡管交易量在環比上有所下滑，但仍明顯好于9月份。

這主要源于有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效的密集行動未停止，給市場傳達了積極的信號，即在“止跌回穩”的新基調下，“市場不止跌、政策不停止”。比如，10月17日，住建部等四部委部署了“四個取消、四個降低、兩個增加”的新政；11月8日，財政部宣布“10萬億元額度化解地方隱性債務（新增6萬億元債務限額、4萬億元專項債額度）”助力房地產行業風險緩釋；11月13日，財政部等三部委聯合發布房地產稅收新政，在降低需求端交易稅負和供給端開發稅負同步發力，也是近年來力度最大的一次定向減稅；11月15日，城中村改造政策支持范圍從最初的35個大城市擴大到近300個地級及以上城市。

近期，商品房市場紓困政策的邏輯和過去不一樣，即不斷落實存量政策和不斷推出增量政策，讓政策持續形成疊加效應、提高邊際效應，極大提振了市場的預期。而且，在降低門檻、降低成本方面，稅收、金融以及各地財政補貼的發力，切切實實地給住房消費減負。比如，5年期LPR今年下降了60個基點；存量房貸利率在去年10月份下調了70個基點的基礎上，今年再次下調50個基點，很多居民住房按揭的月供成本相比今年年初有千元級別的降幅。

稅收政策也如此。個人購房享受契稅低稅率（1%或1.5%）的面積標準從90平方米以下擴大到140平方米以下，不管首套房還是二套房，均享受該優惠。比如，一線城市1000萬元的非普通住房契稅從30萬下降至15萬元。對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅。這些政策不僅利好改善型需求，也能促進剛需群體入市，帶動交易循環旺盛。交易活躍度增加，自然能產生類似股市換手率提升的效果，對穩定價格有較大幫助。

前期價格充分調整使得購房門檻降低，近期各項紓困政策產生的切切實實的降成本效應，也讓合理需求更容易釋放和滿足。以深圳為例，近期剛需和改善型需求在新房和二手房都比較活躍，各價位段分布比較均勻。根據深圳最大房產中介樂有家統計，10月份深圳二手住房交易中，300萬元以下、300萬~500萬元、500萬~800萬元、800萬元以上銷售占比分別為22.3%、32.0%、26.3%和19.4%，顯示各個需求段的交易都比較活躍，這種良性循環是房價穩定的最大動力。

下一階段，預計存量政策落地和增量政策儲備出臺的循環還會繼續，對交易活躍度的保持、預期的提振還會形成支撐。同時，城中村改造貨幣化安置范圍擴大，也有利于后續商品房庫存去化。如果專項債、專項借款在推進收購存量土地、房屋和城中村改造貨幣化安置上也能形成項目落地，這將在中期內提升商品房需求的活躍度，從而夯實房價止跌回穩的基礎。